一棟収益物件、こんなお悩み・不安はありませんか
- ・そもそも自分に融資が付くのか、物件の内容でも自分の属性でも変わると聞いて不安
- ・表面利回りの高さで探しているが、収支が本当に合うのか自信がない
- ・売主から出てきた「満室想定」のレントロール（各部屋の賃料・入居状況をまとめた一覧表）を、そのまま信じていいのか分からない
- ・買い増しを続けたいが、次の一棟をどんな軸で選べばいいか整理したい
- ・初めての一棟で、何から確認すればいいのか分からない
このページでは、一棟収益物件を「買う／見送る／別の物件にする」と判断するときに見ておきたい視点を整理し、そのうえで、当社SIMCITYが確かにお手伝いできることと、ご相談のときに一緒に確認したいことを、正直にお伝えします。（投資の成果や将来の利益を保証するものではありません。最終的なご判断はお客様ご自身にお願いしています。）
ご相談を受けたら、当社がまず行うこと
一棟収益は、勢いで決めると後から収支が合わなくなりがちです。当社はまず、次のことを一緒に確認します。
- ・目的の確認：買い増しか、初めての一棟か。目指す方向によって、見るべき物件が変わります。
- ・自己資金と融資枠の見立て：これは、いちばん最初に確認します（融資の可否は、最終的に各金融機関の審査によります）。
- ・現地とレントロールなどの確認：現地を見て、各部屋の賃料・入居状況や必要な書類を揃えます。
- ・探し方の幅を広げる：未公開物件だけにこだわらず、公開されている物件にも良いものはあります。両方を見ます。
SIMCITYの判断の“芯”——利回りの数字だけで選ばない
高い表面利回りの物件が、そのまま良い物件とは限りません。当社は管理も自社で行っているからこそ、数字の大きさよりも「入居者がつき続けるか」「賃料を上げる余地があるか」という管理者の視点で一棟を見ます。
たとえば、募集条件の工夫（ルームシェア可・ペット可・高齢者の入居可など）で、入居のすそ野が広がることがあります。当社は、こうした工夫も含めて1%でも利回りを高める方法を、お客様と一緒に考えます（結果は物件・時期・市況・入居状況により異なり、賃料の上昇や利回りの改善を保証するものではありません）。最終的に買うかどうかを決めるのはお客様です。当社は、その判断材料を正直にそろえる役割だと考えています。
見落としがちな2つの数字——「表面利回り」と「満室想定」
表面利回り（年間の想定家賃収入÷物件価格）は、空室や諸費用・税金を引く前の数字です。実際の手取りに近い実質利回りは、これらを差し引くと表面より下がります。表面の数字だけで判断すると、買った後に収支が合わない、ということが起こり得ます。
また、売主から示される「満室想定」のレントロールは、実際より高めに見積もられていることがあります。当社は、周辺の募集賃料や空室の状況も踏まえて、現実的な収支の見立てを一緒に点検します。
※収支の試算はあくまで一例です。実際の収支は、空室・家賃の増減・修繕費・金利・税金などによって変わります（満室が続くことを前提とした数字ではありません）。これは物件の内容を整理してご説明するもので、特定の投資をお勧めしたり、将来の利益を保証したりするものではありません。
融資が「付くか」——一棟収益で最初の分かれ目
一棟収益物件では、そもそも金融機関の融資が付くかが、大きな分かれ目になります。融資の可否や条件は、物件の内容（築年・構造・立地・収益力）と、お客様の属性（年収・自己資金・借入状況など）をもとに、最終的には各金融機関の審査で決まります。
いわゆるフルローン（自己資金をほとんど入れずに借りる方法）をご希望の方は多いのですが、応じられる金融機関は限られ、審査も厳しくなりがちです。当社は、自己資金と融資枠の見立てを最初に一緒に確認し、融資のご相談に乗って、どんな進め方や選択肢があるかを一緒に考えます（融資が受けられることをお約束するものではありません）。
「買う／見送る／別の物件にする」——当社の正直な線引き
一棟収益は、同じ物件でも「買う・見送る・条件を変えて別の物件にする」で迷います。当社は、利回りの数字だけでなく、収支・相場・出口（将来の売りやすさ）・融資の見通しといった軸で、一緒に整理します（当社が「今は見送った方がよい」と思えば、正直にそうお伝えします）。
- ・買う：現実的なレントロール（満室想定ではなく、周辺の実勢に近い賃料）で収支が回り、融資の見通しも立つとき。
- ・見送る：相場より高いと感じるとき、「満室想定」で利回りが高く見えているとき、価格が相場より大きく下がっていたり売主様が急いで売りたいご事情の背景が説明できないとき。必ずしも「お買い得」とは限りません。値段だけで判断せず、なぜその価格・その時期に売り出されているのか、背景を丁寧に確認します（理由はさまざまで、良い物件であることもあります）。
- ・条件を変えて別の物件にする：利回りの数字より、立地・築年や構造・出口（将来の売りやすさ、相続での分けやすさ）・融資条件を優先して、探し直した方がよいとき。
特に注意したい物件として、民泊・シェアハウス向けの物件、旧耐震基準（1981年6月より前の基準）の建物、再建築不可（今の法律では建て替えられない）の土地は、融資が付きにくい傾向があります。旧耐震と再建築不可が重なると、資金調達も出口（将来の売却）も難しくなりやすい点に注意が必要です（融資の可否は物件・金融機関・お客様の状況により異なります）。
なお、当社はサブリース（不動産会社が部屋を借り上げて転貸する仕組み）を行っておりません。そのうえで、お客様のご判断の材料として当社の正直な見方をお伝えします。すでにサブリース契約が付いた一棟は、契約の途中で賃料が見直される（減額される）場合や、維持・修繕などの費用がオーナー様のご負担になる場合があり、契約が新しい所有者に引き継がれる点からも、当社としては慎重に見極める必要があると考えています（どの方法が向くかは、物件・契約・時期・市況により異なります）。
お金と期間
ご相談から購入完了まで、早ければ1か月ほど、通常は2〜3か月程度が目安です（これは当社のこれまでの経験からの目安で、統計に基づくものではありません。物件・融資・交渉の状況により前後します）。
物件価格のほかに、諸費用がかかります。主な内訳は——
- ・仲介手数料（法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額）
- ・印紙税／登録免許税（所有権の移転登記、融資を受ける場合は抵当権設定の登記）／不動産取得税
- ・司法書士への報酬（登記手続き）／火災・地震保険料／融資に伴う手数料・保証料 など
合計は物件や条件によって幅がありますが、一般に物件価格の7〜10％程度が目安とされます。賃貸用の収益物件は、住宅用の税の軽減が使いにくいため、諸費用の割合が高くなりやすい傾向があります。
※税額や登記費用の詳しい試算は、税理士・司法書士がご案内します。税の軽減には、期限のあるものや、お住まいの自治体によって異なるものがあります。当社が個別の税額を計算・断定することはありません。
また、購入時の諸費用とは別に、保有中にも費用がかかります。特に一棟では、外壁・屋上防水・給排水・エレベーターなどの大規模修繕がまとまってかかることがあり、実際の手取り（実質利回り）に影響します。当社は管理者の視点で、築年や構造から将来の大規模修繕の見立ても一緒に確認します（あくまで見立てで、物件により異なります。購入時の諸費用とは別に、保有中にかかる費用です）。
SIMCITYの強み
- ・「仲介」も「自社による直接買取」も対応。売りたいときは、当社が直接買い取ることもできます（自社買取は、一般に仲介で時間をかけて売る場合に比べて価格が下がる傾向があります。物件・条件により異なります）。
- ・物件の評価と収支の見立てをお示しします（物件の内容を整理してご説明するもので、将来の利益を保証したり、特定の投資をお勧めしたりするものではありません）。
- ・購入後の管理まで、自社でお引き受けできます（入居者対応・集金・更新手続きなど）。だからこそ、購入前から「入居者がつき続けるか」という管理者の視点で見られます。もちろん、ご自身での管理（自主管理）や、他社での管理をご希望の場合も自由です。当社の管理を無理にお勧めすることはありません。
- ・融資のご相談に乗り、金融機関の選択肢を一緒に考えます（可否は各金融機関の審査によります）。
- ・現地対応します。相続・税務・登記など不動産以外の分野は、顧問弁護士・顧問税理士・提携の司法書士と連携し、必要に応じて専門家をご紹介します（ご依頼はお客様ご自身のご契約となります）。ご紹介にあたって当社が紹介料をいただくことはありません。
- ・一都三県はもちろん、全国各地の物件まで、幅広く収益物件のご相談を承っています（対応可否は個別にご相談ください）。
- ・ご相談・査定は無料です（※遠方で片道2時間以上かかる場合は、交通費などの実費を事前のご相談のうえ申し受けることがあります）。
よくあるご質問
Q. 表面利回りが高い物件ほど、良い物件ですか？
A. そうとは限りません。表面利回りは、空室や諸費用・税金を引く前の数字で、実際の手取りに近い実質利回りは、これらを引くと下がります。売主の「満室想定」レントロールは高めに見積もられていることもあります。数字だけでなく、現実的な収支と「入居者がつき続けるか」まで含めて見ることをおすすめします。
Q. 自己資金が少なくても、フルローンで買えますか？
A. フルローンをご希望の方は多いのですが、応じられる金融機関は限られ、審査も厳しくなりがちです。融資の可否や条件は、最終的に各金融機関の審査で決まります。当社は、自己資金と融資枠の見立てを最初に確認し、無理のない資金計画を一緒に考えます。
Q. 購入にかかる諸費用は、どのくらい見ておけばいいですか？
A. 一般に物件価格の7〜10％程度が目安とされます（物件・築年・融資の有無・登記費用・税金により幅があります）。賃貸用の収益物件は、住宅用の税の軽減が使いにくく、割合が高くなりやすい傾向があります。詳しい税額・登記費用は、税理士・司法書士がご案内します。
Q. 買った後の管理も、お願いできますか？
A. はい、購入後の管理まで自社でお引き受けできます（入居者対応・集金・更新手続きなど）。ご自身での管理や、他社での管理をご希望の場合も自由です。当社の管理を無理にお勧めすることはありません。
Q. サブリース（家賃保証）付きの物件は、どう見ればいいですか？
A. 当社はサブリースを行っておりません。そのうえで正直に申し上げると、サブリースは契約の途中で賃料が見直される（減額される）場合や、費用がオーナー様のご負担になる場合があり、契約が新しい所有者に引き継がれる点も含め、慎重に見極める必要があると考えています（向き・不向きは物件・契約・市況により異なります）。
SIMCITYが選ばれる理由（最後に3つだけ）
- ・管理まで自社で見ているから、“埋まり続けるか”という目線で一棟を選べます。利回りの数字だけでなく、入居者がつき続けるか・賃料を上げる余地があるかを一緒に考えます（結果は物件・市況などにより異なります）。
- ・仲介も自社買取も、融資のご相談も。買うときも売るときも、資金の見立てから出口まで、ご事情に合わせてお手伝いします（融資の可否は各金融機関の審査によります）。
- ・「今は見送った方がいい」と思えば、正直にそうお伝えします。数字の大きさよりも、長くお付き合いいただくことを大切にしています。
まずはお気軽にご相談ください
「この一棟、買っていいの？」——答えは物件ごと・お客様ごとに変わります。まずは、いまお考えの物件やご状況をお聞かせください。当社が向く場合も、向かない場合も、正直にお伝えします。ご連絡には、できる限り早くお返事するよう心がけています（内容により前後します）。
相談・査定は無料です（※遠方で片道2時間以上かかる場合は、交通費などの実費を事前のご相談のうえ申し受けることがあります）。
最終更新日：2026年8月17日
監修：代表取締役／宅地建物取引士 小貫悠幸（こぬき ひろゆき）（宅地建物取引業 東京都知事(2)第101645号）