購買整棟收益物件（一棟收益物件）時，您是否也有這些煩惱與不安？
- ・我擔心自己究竟能不能獲得貸款——聽說無論是物件本身的情況，還是自己的資信狀況，都會影響結果，讓人不安。
- ・我一直按表面收益率的高低來找物件，但對收支是否真的划算並沒有把握。
- ・賣方提供的「滿租假設」租金明細表（彙整各房間租金與入住情況的一覽表），我不知道能否就這樣直接相信。
- ・我想繼續增持，但希望理清下一棟該以什麼標準來選擇。
- ・這是第一次買整棟，不知道該從哪裡開始確認。
本頁面會梳理在判斷整棟收益物件「買入／放棄／改選其他物件」時值得關注的視角，並在此基礎上，誠實地告訴您我們SIMCITY確實能夠幫上忙的事，以及希望在諮詢時與您一起確認的事項。（本頁面並不保證投資成果或未來收益。最終判斷請由客戶本人做出。）
接受諮詢後，本公司首先會做的事
整棟收益如果憑一時衝動決定，往往事後收支難以對上。本公司會首先與您一起確認以下幾點。
- ・確認目的：是增持，還是第一次買整棟。目標方向不同，值得關注的物件也會不同。
- ・評估自有資金與貸款額度：這是我們最先確認的事項（貸款能否獲批，最終取決於各金融機構的審查）。
- ・確認現場與租金明細表等：實地查看現場，整理各房間的租金、入住情況以及所需的資料。
- ・拓寬尋找的範圍：不只執著於未公開物件，公開在售的物件中也有好物件。兩者我們都會看。
SIMCITY判斷的「核心」——不只憑收益率的數字來選擇
表面收益率高的物件，未必就是好物件。正因為本公司連管理也由自己承擔，我們看一棟物件時，比起數字的大小，更看重「是否能持續有租客入住」「是否有提高租金的餘地」這一管理者的視角。
例如，在招租條件上下功夫（可合租、可養寵物、可接受高齡租客等），有時能擴大入住的客源。包括這類做法在內，本公司會與客戶一起思考哪怕只提高1%收益率的方法（結果會因物件、時期、行情、入住情況而不同，並不保證租金上漲或收益率改善）。最終是否買入，由客戶決定。本公司認為，自己的職責是誠實地備齊供您判斷的材料。
容易被忽視的兩個數字——「表面收益率」與「滿租假設」
表面收益率（年度預計租金收入÷物件價格）是扣除空置、各項費用與稅金之前的數字。更接近實際到手的實質收益率，在扣除這些之後會低於表面收益率。若只憑表面數字來判斷，買入之後可能出現收支對不上的情況。
此外，賣方出示的「滿租假設」租金明細表，有時會估得比實際偏高。本公司會結合周邊的招租租金與空置情況，與您一起核查貼近現實的收支預估。
※收支試算僅為一例。實際收支會因空置、租金漲跌、修繕費、利率、稅金等而變化（並非以持續滿租為前提的數字）。這只是對物件情況加以梳理和說明，並不推薦特定投資，也不保證未來收益。
貸款能否「獲批」——整棟收益的第一道分水嶺
對於整棟收益物件，金融機構究竟是否會放貸，會成為一個重要的分水嶺。貸款能否獲批及其條件，會依據物件情況（屋齡、結構、地段、收益能力）與客戶的資信狀況（年收入、自有資金、借款情況等），最終由各金融機構的審查決定。
希望採用所謂全額貸款（幾乎不投入自有資金而借款的方式）的人很多，但願意受理的金融機構有限，審查也往往更為嚴格。本公司會先與您一起確認自有資金與貸款額度，為您提供貸款諮詢，並一起思考有哪些推進方式與選擇（這並不保證一定能獲得貸款）。
「買入／放棄／改選其他物件」——本公司誠實的界限劃分
整棟收益即便是同一處物件，也常在「買入、放棄、改變條件改選其他物件」之間猶豫。本公司不只看收益率的數字，還會沿著收支、行情、出路（將來是否好賣）、貸款前景等維度，與您一起梳理（如果本公司認為「現在還是放棄為好」，會誠實地如實相告）。
- ・買入：當以貼近現實的租金明細表（不是滿租假設，而是接近周邊實際行情的租金）能維持收支，且貸款前景也可預期時。
- ・放棄：當感覺高於行情時，當因「滿租假設」而收益率看起來偏高時，當價格比行情大幅偏低、或賣方急於出售卻無法說明其背後緣由時。未必就一定「划算」。我們不會只憑價格來判斷，而會仔細確認為何會以那樣的價格、在那樣的時點掛牌出售的背景（原因多種多樣，有時也確實是好物件）。
- ・改變條件改選其他物件：當比起收益率的數字，更應優先考慮地段、屋齡或結構、出路（將來是否好賣、繼承時是否好分割）、貸款條件，從而重新尋找時。
作為特別需要注意的物件，面向民宿、合租房（share house）的物件，舊抗震標準（1981年6月之前的標準）的建築，以及不可重建（在現行法律下無法翻建）的土地，往往較難獲得貸款。當舊抗震與不可重建同時出現時，需要注意的是，其籌資與出路（將來出售）都容易變得困難（貸款能否獲批，會因物件、金融機構、客戶的狀況而不同）。
另外，本公司不經營包租（サブリース，即房地產公司整體承租房間再轉租的機制）。在此基礎上，我們會把本公司誠實的看法作為供您判斷的材料告訴您。對於已經附帶包租合約的整棟物件，可能出現合約中途租金被重新核定（下調）的情況，或維護、修繕等費用由業主承擔的情況，加之合約會由新的所有者承接，本公司認為需要審慎判斷（哪種方式合適，會因物件、合約、時期、行情而不同）。
費用與期間
從諮詢到購買完成，快則1個月左右，通常以2〜3個月左右為參考（這是本公司迄今經驗得出的參考，並非基於統計。會因物件、貸款、洽談的情況而有所前後）。
除物件價格外，還會產生各項費用。主要包括——
- ・仲介費（法律規定了上限，買賣價格超過400萬日圓時，為「買賣價格×3%＋6萬日圓」再加上消費稅的金額）
- ・印花稅／登記許可稅（所有權的轉移登記；若接受貸款，則還有抵押權設定的登記）／不動產取得稅
- ・支付給司法書士的報酬（登記手續）／火災・地震保險費／伴隨貸款產生的手續費・保證費 等
合計會因物件與條件而有幅度，但一般以物件價格的7〜10%左右為參考。出租用的收益物件，由於難以適用住宅用的稅收減免，各項費用所佔比例往往偏高。
※關於稅額與登記費用的詳細試算，由稅理士・司法書士為您指引。稅收減免中，有些設有期限，有些會因您所在的自治體而不同。本公司不會計算或斷定具體稅額。
此外，除購買時的各項費用之外，持有期間也會產生費用。尤其是整棟，外牆、屋頂防水、給排水、電梯等大規模修繕有時會集中發生，會影響實際到手（實質收益率）。本公司會以管理者的視角，從屋齡與結構出發，與您一起確認對將來大規模修繕的預估（這終歸是預估，會因物件而不同。這是與購買時的各項費用分開、在持有期間產生的費用）。
SIMCITY的優勢
- ・「仲介」與「由本公司直接收購」均可承接。想出售時，本公司也可以直接收購（本公司直接收購與花時間透過仲介出售相比，一般價格會有偏低的傾向。會因物件、條件而不同）。
- ・我們會為您出示物件的評估與收支的預估（這是對物件情況加以梳理和說明，並不保證未來收益，也不推薦特定投資）。
- ・購買後的管理，也可由本公司承接（租客對接、收租、續約手續等）。正因如此，我們從購買之前就能以「是否能持續有租客入住」這一管理者的視角來看。當然，您也可以自行管理（自主管理），或委託其他公司管理，均屬自由。本公司不會勉強向您推薦由我們管理。
- ・我們會為您提供貸款諮詢，與您一起思考金融機構的選擇（能否獲批取決於各金融機構的審查）。
- ・我們會提供現場對接。對於繼承、稅務、登記等房地產以外的領域，我們會與顧問律師、顧問稅理士、合作的司法書士協作，並根據需要為您介紹專家（委託將由客戶本人與對方簽約）。在介紹時，本公司不會收取任何介紹費。
- ・不僅是東京都及周邊三縣（一都三縣），我們還廣泛承接全國各地物件的收益物件諮詢（能否承接請單獨諮詢）。
- ・諮詢與估價均免費（※如果路程較遠、單程需要2小時以上，我們可能會在事先與您商議後，收取交通費等實際支出費用）。
常見問題
問：表面收益率越高的物件，就越是好物件嗎？
答：不一定。表面收益率是扣除空置、各項費用與稅金之前的數字；更接近實際到手的實質收益率，在扣除這些之後會下降。賣方的「滿租假設」租金明細表，有時也會估得偏高。建議不只看數字，還要連同貼近現實的收支以及「是否能持續有租客入住」一併來看。
問：即使自有資金較少，也能用全額貸款購買嗎？
答：希望採用全額貸款的人很多，但願意受理的金融機構有限，審查也往往更為嚴格。貸款能否獲批及其條件，最終由各金融機構的審查決定。本公司會先確認自有資金與貸款額度，與您一起制定不勉強的資金計劃。
問：購買所需的各項費用，大致要預留多少？
答：一般以物件價格的7〜10%左右為參考（會因物件、屋齡、是否貸款、登記費用、稅金而有幅度）。出租用的收益物件，難以適用住宅用的稅收減免，所佔比例往往偏高。詳細的稅額與登記費用，由稅理士・司法書士為您指引。
問：買入之後的管理，也可以拜託你們嗎？
答：可以，購買後的管理也可由本公司承接（租客對接、收租、續約手續等）。您也可以自行管理，或委託其他公司管理，均屬自由。本公司不會勉強向您推薦由我們管理。
問：附帶包租（租金保證）的物件，該如何看待？
答：本公司不經營包租。在此基礎上，坦誠地說，包租可能出現合約中途租金被重新核定（下調）的情況，或費用由業主承擔的情況，加之合約會由新的所有者承接，我們認為需要審慎判斷（是否合適，會因物件、合約、行情而不同）。
SIMCITY被選擇的理由（最後只講三點）
- ・正因為連管理都由本公司負責，我們才能以「是否能持續住滿」的視角來挑選一棟物件。不只看收益率的數字，還會與您一起思考是否能持續有租客入住、是否有提高租金的餘地（結果會因物件、行情等而不同）。
- ・仲介、本公司直接收購，以及貸款諮詢，皆可。無論買入還是出售，從資金預估到出路，我們都會配合您的情況提供協助（貸款能否獲批取決於各金融機構的審查）。
- ・如果我們認為「現在還是放棄為好」，會誠實地如實相告。比起數字的大小，我們更珍視與您長久的往來。
歡迎先隨時與我們聯絡
「這一棟，能買嗎？」——答案會因每一處物件、每一位客戶而不同。請先告訴我們您目前在考慮的物件與狀況。無論本公司適合與否，我們都會誠實相告。對於您的聯絡，我們會盡力盡快回覆（會因內容而有所前後）。
諮詢與估價均免費（※如果路程較遠、單程需要2小時以上，我們可能會在事先與您商議後，收取交通費等實際支出費用）。
最後更新日期：2026年8月17日
監修：代表董事／宅地建物交易士 小貫悠幸（Hiroyuki Konuki）（宅地建物交易業 東京都知事(2)第101645號）