购买整栋收益房产（一栋收益物件）时，您是否也有这些烦恼与不安？
- ・我担心自己究竟能不能获得贷款——听说无论是房源本身的情况，还是自己的资信状况，都会影响结果，让人不安。
- ・我一直按表面收益率的高低来找房源，但对收支是否真的划算并没有把握。
- ・卖方提供的"满租假设"租金明细表（汇总各房间租金与入住情况的一览表），我不知道能否就这样直接相信。
- ・我想继续增持，但希望理清下一栋该以什么标准来选择。
- ・这是第一次买整栋，不知道该从哪里开始确认。
本页面会梳理在判断整栋收益房产"买入／放弃／改选其他房源"时值得关注的视角，并在此基础上，诚实地告诉您我们SIMCITY确实能够帮上忙的事，以及希望在咨询时与您一起确认的事项。（本页面并不保证投资成果或未来收益。最终判断请由客户本人做出。）
接受咨询后，本公司首先会做的事
整栋收益如果凭一时冲动决定，往往事后收支难以对上。本公司会首先与您一起确认以下几点。
- ・确认目的：是增持，还是第一次买整栋。目标方向不同，值得关注的房源也会不同。
- ・评估自有资金与贷款额度：这是我们最先确认的事项（贷款能否获批，最终取决于各金融机构的审查）。
- ・确认现场与租金明细表等：实地查看现场，整理各房间的租金、入住情况以及所需的资料。
- ・拓宽寻找的范围：不只执着于未公开房源，公开在售的房源中也有好房子。两者我们都会看。
SIMCITY判断的"核心"——不只凭收益率的数字来选择
表面收益率高的房源，未必就是好房源。正因为本公司连管理也由自己承担，我们看一栋房产时，比起数字的大小，更看重"是否能持续有租客入住""是否有提高租金的余地"这一管理者的视角。
例如，在招租条件上下功夫（可合租、可养宠物、可接受高龄租客等），有时能扩大入住的客源。包括这类做法在内，本公司会与客户一起思考哪怕只提高1%收益率的方法（结果会因房源、时期、行情、入住情况而不同，并不保证租金上涨或收益率改善）。最终是否买入，由客户决定。本公司认为，自己的职责是诚实地备齐供您判断的材料。
容易被忽视的两个数字——"表面收益率"与"满租假设"
表面收益率（年度预计租金收入÷房源价格）是扣除空置、各项费用与税金之前的数字。更接近实际到手的实际收益率，在扣除这些之后会低于表面收益率。若只凭表面数字来判断，买入之后可能出现收支对不上的情况。
此外，卖方出示的"满租假设"租金明细表，有时会估得比实际偏高。本公司会结合周边的招租租金与空置情况，与您一起核查贴近现实的收支预估。
※收支试算仅为一例。实际收支会因空置、租金涨跌、修缮费、利率、税金等而变化（并非以持续满租为前提的数字）。这只是对房源情况加以梳理和说明，并不推荐特定投资，也不保证未来收益。
贷款能否"获批"——整栋收益的第一道分水岭
对于整栋收益房产，金融机构究竟是否会放贷，会成为一个重要的分水岭。贷款能否获批及其条件，会依据房源情况（房龄、结构、地段、收益能力）与客户的资信状况（年收入、自有资金、借款情况等），最终由各金融机构的审查决定。
希望采用所谓全额贷款（几乎不投入自有资金而借款的方式）的人很多，但愿意受理的金融机构有限，审查也往往更为严格。本公司会先与您一起确认自有资金与贷款额度，为您提供贷款咨询，并一起思考有哪些推进方式与选择（这并不保证一定能获得贷款）。
"买入／放弃／改选其他房源"——本公司诚实的界限划分
整栋收益即便是同一处房源，也常在"买入、放弃、改变条件改选其他房源"之间犹豫。本公司不只看收益率的数字，还会沿着收支、行情、出路（将来是否好卖）、贷款前景等维度，与您一起梳理（如果本公司认为"现在还是放弃为好"，会诚实地如实相告）。
- ・买入：当以贴近现实的租金明细表（不是满租假设，而是接近周边实际行情的租金）能维持收支，且贷款前景也可预期时。
- ・放弃：当感觉高于行情时，当因"满租假设"而收益率看起来偏高时，当价格比行情大幅偏低、或卖方急于出售却无法说明其背后缘由时。未必就一定"划算"。我们不会只凭价格来判断，而会仔细确认为何会以那样的价格、在那样的时点挂牌出售的背景（原因多种多样，有时也确实是好房源）。
- ・改变条件改选其他房源：当比起收益率的数字，更应优先考虑地段、房龄或结构、出路（将来是否好卖、继承时是否好分割）、贷款条件，从而重新寻找时。
作为特别需要注意的房源，面向民宿、合租房（share house）的房源，旧抗震标准（1981年6月之前的标准）的建筑，以及不可重建（在现行法律下无法翻建）的土地，往往较难获得贷款。当旧抗震与不可重建同时出现时，需要注意的是，其筹资与出路（将来出售）都容易变得困难（贷款能否获批，会因房源、金融机构、客户的状况而不同）。
另外，本公司不经营包租（サブリース，即房地产公司整体承租房间再转租的机制）。在此基础上，我们会把本公司诚实的看法作为供您判断的材料告诉您。对于已经附带包租合同的整栋房产，可能出现合同中途租金被重新核定（下调）的情况，或维护、修缮等费用由业主承担的情况，加之合同会由新的所有者承接，本公司认为需要审慎判断（哪种方式合适，会因房源、合同、时期、行情而不同）。
费用与期间
从咨询到购买完成，快则1个月左右，通常以2〜3个月左右为参考（这是本公司迄今经验得出的参考，并非基于统计。会因房源、贷款、洽谈的情况而有所前后）。
除房源价格外，还会产生各项费用。主要包括——
- ・中介费（法律规定了上限，买卖价格超过400万日元时，为"买卖价格×3%＋6万日元"再加上消费税的金额）
- ・印花税／登记许可税（所有权的转移登记；若接受贷款，则还有抵押权设定的登记）／不动产取得税
- ・支付给司法书士的报酬（登记手续）／火灾・地震保险费／伴随贷款产生的手续费・保证费 等
合计会因房源与条件而有幅度，但一般以房源价格的7〜10%左右为参考。出租用的收益房产，由于难以适用住宅用的税收减免，各项费用所占比例往往偏高。
※关于税额与登记费用的详细试算，由税理士・司法书士为您指引。税收减免中，有些设有期限，有些会因您所在的自治体而不同。本公司不会计算或断定具体税额。
此外，除购买时的各项费用之外，持有期间也会产生费用。尤其是整栋，外墙、屋顶防水、给排水、电梯等大规模修缮有时会集中发生，会影响实际到手（实际收益率）。本公司会以管理者的视角，从房龄与结构出发，与您一起确认对将来大规模修缮的预估（这终归是预估，会因房源而不同。这是与购买时的各项费用分开、在持有期间产生的费用）。
SIMCITY的优势
- ・"中介"与"由本公司直接收购"均可承接。想出售时，本公司也可以直接收购（本公司直接收购与花时间通过中介出售相比，一般价格会有偏低的倾向。会因房源、条件而不同）。
- ・我们会为您出示房源的评估与收支的预估（这是对房源情况加以梳理和说明，并不保证未来收益，也不推荐特定投资）。
- ・购买后的管理，也可由本公司承接（租客对接、收租、续约手续等）。正因如此，我们从购买之前就能以"是否能持续有租客入住"这一管理者的视角来看。当然，您也可以自行管理（自主管理），或委托其他公司管理，均属自由。本公司不会勉强向您推荐由我们管理。
- ・我们会为您提供贷款咨询，与您一起思考金融机构的选择（能否获批取决于各金融机构的审查）。
- ・我们会提供现场对接。对于继承、税务、登记等房地产以外的领域，我们会与顾问律师、顾问税理士、合作的司法书士协作，并根据需要为您介绍专家（委托将由客户本人与对方签约）。在介绍时，本公司不会收取任何介绍费。
- ・不仅是东京都及周边三县（一都三县），我们还广泛承接全国各地房源的收益房产咨询（能否承接请单独咨询）。
- ・咨询与估价均免费（※如果路程较远、单程需要2小时以上，我们可能会在事先与您商议后，收取交通费等实际支出费用）。
常见问题
问：表面收益率越高的房源，就越是好房源吗？
答：不一定。表面收益率是扣除空置、各项费用与税金之前的数字；更接近实际到手的实际收益率，在扣除这些之后会下降。卖方的"满租假设"租金明细表，有时也会估得偏高。建议不只看数字，还要连同贴近现实的收支以及"是否能持续有租客入住"一并来看。
问：即使自有资金较少，也能用全额贷款购买吗？
答：希望采用全额贷款的人很多，但愿意受理的金融机构有限，审查也往往更为严格。贷款能否获批及其条件，最终由各金融机构的审查决定。本公司会先确认自有资金与贷款额度，与您一起制定不勉强的资金计划。
问：购买所需的各项费用，大致要预留多少？
答：一般以房源价格的7〜10%左右为参考（会因房源、房龄、是否贷款、登记费用、税金而有幅度）。出租用的收益房产，难以适用住宅用的税收减免，所占比例往往偏高。详细的税额与登记费用，由税理士・司法书士为您指引。
问：买入之后的管理，也可以拜托你们吗？
答：可以，购买后的管理也可由本公司承接（租客对接、收租、续约手续等）。您也可以自行管理，或委托其他公司管理，均属自由。本公司不会勉强向您推荐由我们管理。
问：附带包租（租金保证）的房源，该如何看待？
答：本公司不经营包租。在此基础上，坦诚地说，包租可能出现合同中途租金被重新核定（下调）的情况，或费用由业主承担的情况，加之合同会由新的所有者承接，我们认为需要审慎判断（是否合适，会因房源、合同、行情而不同）。
SIMCITY被选择的理由（最后只讲三点）
- ・正因为连管理都由本公司负责，我们才能以"是否能持续住满"的视角来挑选一栋房产。不只看收益率的数字，还会与您一起思考是否能持续有租客入住、是否有提高租金的余地（结果会因房源、行情等而不同）。
- ・中介、本公司直接收购，以及贷款咨询，皆可。无论买入还是出售，从资金预估到出路，我们都会配合您的情况提供协助（贷款能否获批取决于各金融机构的审查）。
- ・如果我们认为"现在还是放弃为好"，会诚实地如实相告。比起数字的大小，我们更珍视与您长久的往来。
欢迎先随时与我们联系
"这一栋，能买吗？"——答案会因每一处房源、每一位客户而不同。请先告诉我们您目前在考虑的房源与状况。无论本公司适合与否，我们都会诚实相告。对于您的联系，我们会尽力尽快回复（会因内容而有所前后）。
咨询与估价均免费（※如果路程较远、单程需要2小时以上，我们可能会在事先与您商议后，收取交通费等实际支出费用）。
最后更新日期：2026年8月17日
监修：代表董事／宅地建物交易士 小貫悠幸（Hiroyuki Konuki）（宅地建物交易业 东京都知事(2)第101645号）