賃貸に出すか、売るか——こんなお悩みはありませんか？
- ・使わなくなった家やマンションを、貸すべきか売るべきか決められない！
- ・相続や住み替えで空いた物件を、手放すのは少しもったいない気もする！
- ・「貸すと面倒」「管理が大変そう」と聞くけれど、実際のところが分からない！
- ・「サブリース（借り上げ）にすれば手間がない」と聞くが、費用や条件、売るときのことまで考えると本当に得なのか分からない！
- ・貸すと決めても、自分で管理するのか、会社に任せるのかで迷う！
- ・家賃が入っても、手元にいくら残るのか（手取り）が思ったより見えない！
などなど。
このページでは、「貸す・売る」の選び方と、貸すと決めたときの管理の仕方を、当社SIMCITYの考えとあわせて正直に整理します。
SIMCITYがまず行うこと
ご相談をいただいたら、まず物件の状況（立地・広さ・築年数・住宅ローンの有無など）と、お客様のご希望（続けて収入がほしい／まとまった資金がほしい／将来また使う予定がある など）を伺います。
そのうえで、貸した場合・売った場合それぞれのお手取り（入ってくるお金から、かかる費用を引いた実際の残り）と、手間・リスクを、数字と見通しでお示しします（金額はあくまで目安・概算で、将来の家賃や価格をお約束するものではありませんのでご了承ください）。
結論を急がず、お客様に合う方を一緒に考えます。
まず「貸す」か「売る」か
使わない不動産の活かし方は、大きく「貸す」「市場で売る（仲介）」「当社が直接買い取る（買取）」の3つです。どれが良いかはご事情によって変わります。まずは入ってくるお金・期間・手間を並べて見比べてください。
※入ってくるお金・期間は、物件・ご状況・市況により異なります。買取は、早く現金化しやすい一方、一般に市場で売る場合より価格が下がる傾向があります（価格は物件・条件により異なり、金額を保証するものではありません）。お急ぎでなければ、まず仲介での売却をご提案することもあります。
SIMCITYの判断の”芯”——貸せる物件なら、”貸す”も前向きに考えます
不動産会社というと「売りましょう」と勧めるイメージがあるかもしれません。当社は賃貸管理にも強みがありますので、貸せる見込みのある物件については、売却だけでなく"貸す"という選択肢も前向きに一緒に検討したいと考えています。売れば所有はそこで終わりますが、貸せば物件を手元に残したまま収入を得られ、状況が変わればあらためて売る選択も残せるからです（※ただし、いったん普通借家契約で貸すと、貸主の都合だけですぐに返してもらうことはできません。期間を区切りたい場合は、後述の定期借家という方法があります。また、入居者がいる間の売却は、原則として賃借人（入居者）が付いたままの売却となり、空室にして売る・ご自身で使うには、正当な事由（貸主側の都合だけでは認められない事情）が必要です）。
ただし、これはあくまで当社の考えであり、すべての方に「貸すべき」と申し上げるものではありません。
まとまった資金が必要な方、管理の手間を持ちたくない方、将来使う予定がない方には、正直に"売る"ことをご提案します。どちらが向いているかは、お客様のご事情次第です。どの選択でも、損得はお手取り（実際に手元に残るお金）で正直に比べ、将来の家賃や価格をお約束することはせず、数字と見通しをお示ししながら一緒に決めていきます。当社は、売却（仲介）・買取に加え、貸すときの入居者募集・管理委託にも対応しています。貸す・売るのどちらもお引き受けできるからこそ、片方に偏らず、お手取りで見比べて正直にご提案できます。
「貸す」と決めたら——管理の2つの方法
貸すと決めたら、次はどう管理するかです。
大きく「自主管理」「管理委託」の2つがあります。
手取り・手間・リスクが変わります。
当社は、どちらがご事情に向くかを、メリットと注意点を並べて一緒に整理します。管理委託は当社で承っていますので、ご事情に合った方法をご提案します。
サブリース（借り上げ）について——当社の正直な見方
当社はサブリースを行っておりません。
そのうえで、オーナー様のご判断の材料として、当社の見方を正直にお伝えします。
サブリースは「空室でも一定の賃料が入る」という利点がある一方、多くの契約では期間の途中で賃料が見直される（減額される）場合があり、当初の金額がずっと続くとは限りません。
ほかにも、会社側から契約を解約される場合、オーナー様から解約するには正当な事由が必要な場合、維持・修繕などの費用がオーナー様のご負担になる場合、契約当初に賃料が支払われない免責期間が設けられる場合があります（賃貸住宅管理業法の考え方）。
サブリースは空室リスクが低いお部屋ほど引き受けやすいという面があり、反対に空室リスクが高いお部屋は引き受け手が見つかりにくい傾向があると言われます。
新築・築浅のお部屋は入居が決まりやすい傾向がありますが（入居のしやすさは物件・時期・市況によって変わります）、その場合、保証のために受け取る賃料を下げることがご負担に見合うか、当社としては慎重に見極める価値があると考えています。
また、サブリースは「出口」（将来の売却）まで見ておく価値があります。
サブリース契約が付いたまま売却する場合、受け取る賃料が下がっている分、収益から見た評価（売却価格）が下がる場合があります。さらに、サブリース契約は売却しても新しい所有者に引き継がれるのが原則で（賃貸人の地位の移転・民法第605条の2）、買主がご自身で管理したくても、契約を簡単には解約できない場合があり（借地借家法の正当事由など）、自主管理を希望する買主には敬遠されやすい傾向があると言われます（結果は物件・契約・時期・市況・買主によって異なります）。
会社を選ぶときの一つの視点として、賃料の見直し（減額）のご提案だけでなく、賃料を維持・向上させる工夫や、入居者募集にどれだけ力を入れてくれるかを確かめておくと選びやすくなります。
当社自身は、サブリースではなく、入居者募集（客付け）と管理委託で、空室をできるだけ抑えられるよう募集・管理に力を入れる形をご提案しています。この方法では空室のあいだは家賃が入りませんが、その点も含めて、お手取り（家賃から諸費用を引いた実収入）が残る方法を、正直にご一緒に考えます（結果は物件・時期・市況により異なります）。
正直な線引き——売った方がよい方には、売るとお伝えします
前向きに"貸す"を検討したい一方で、当社が「貸すのは向かない」と考える場合もあります。例えば——
- ・まとまった資金が必要で、家賃収入を待つ余裕がない場合は、売却をご提案します。
- ・管理の手間やトラブル対応を持ちたくない場合、貸すこと自体が負担になることがあります。
- ・将来ご自身やご家族で使う予定がなく、維持費だけがかかる場合も、売却が向くことがあります。
また、入居者の家賃滞納や立ち退き、費用負担をめぐる交渉など法的な争いになりそうな場面では、一般的な進め方をご案内したうえで、必要に応じて提携の弁護士をご紹介することも可能です。
家賃収入の確定申告・減価償却といった税務は、制度の一般的なご案内はできますが、適用の可否や具体的な金額は税理士にご相談することも可能です。
貸す前に知っておきたいこと（契約と原状回復）
賃貸借契約には、更新のある「普通借家契約」と、あらかじめ期間を区切る「定期借家契約」があります。
普通借家では、契約期間が満了しても、貸主側の都合だけで契約を終わらせることは法律上むずかしく、正当な事由が必要です（借地借家法第28条）。将来ご自宅として使う予定があるなど、期間を区切って貸したいご事情がある場合は、定期借家契約という選択肢があります。ただし定期借家は、契約前に「更新がない契約である」ことを書面でご説明する手続きが必要で、これを省くと定めが無効になることがあります。また、床面積200㎡未満の住まいでは、借主にやむを得ない事情（転勤・療養・介護など）があるときは、借主から中途解約が認められる場合があります。どちらが向いているかは、ご事情を伺ったうえでご提案します。
退去時の原状回復にも、法律上のルールがあります。壁紙の日焼けや設備の自然な劣化など、年月の経過や普通に住んで生じた傷み（経年変化・通常損耗）は、原則として貸主（オーナー）の負担です。入居者の不注意や通常の使い方を超える使い方でできた傷みは、入居者の負担になります（国土交通省ガイドライン・民法第621条）。「原状回復費は全部入居者が払う」という思い込みは、トラブルのもとになります。
お金と期間の話（正直にお伝えします）
- ・管理を任せる場合の費用：管理委託では、毎月の家賃の一部を管理手数料としてお支払いいただきます（割合は会社・契約により異なります）。
- ・売る場合の仲介手数料：宅地建物取引業法で上限が定められています（売買価格が400万円を超える場合は「(売買価格×3％＋6万円)×1.1」）。
- ・見落としがちな費用：入退去時の修繕・原状回復費、空室期間の維持費、住宅ローンが残っている場合の返済など。事前に整理してお示しします。
- ・期間の目安：貸す場合は入居者募集から契約まで、売る場合は買主が決まるまで、いずれも物件・時期・市況により前後します。
※費用・期間は物件・ご状況・市況により異なります。税額や税務上の取り扱いの判断は、税理士がご案内します。
SIMCITYの強み
- ・「貸す」「売る（仲介）」「当社の買取」から、貸した後の管理まで、社内で一貫してご相談いただけます。売却（仲介）・買取に加え、賃貸の入居者募集・管理委託にも当社で対応します。
- ・入居者の募集に力を入れています。一日でも早くご入居につながるよう募集活動を日々行っております（結果は物件・時期・市況により異なります）。
- ・退去時の原状回復は、経年変化・通常損耗が原則オーナー負担というルールに沿って費用区分を整理します。入居者の負担分・オーナーの負担分を丁寧に確認し、不要な費用が生じないよう努めます。
- ・売った方がよい方には、正直に「売る」とお伝えします。貸す・売るのどちらも扱うからこそ、お手取りで比べて偏りなくご提案します。
- ・相続・税・登記など不動産以外の分野は、提携の弁護士・税理士・司法書士と連携し、必要に応じてご紹介します（紹介料などは一切いただいておりません）。
- ・一都三県はもちろん、全国各地の物件まで、幅広く売却をお手伝いした実績があります（対応可否は個別にご相談ください）。
- ・ご相談・査定は無料です（※遠方で片道2時間以上かかる場合は、交通費などの実費を事前のご相談のうえ申し受けることがあります）。
なお、お問い合わせには、できるだけ早くご返信するよう心がけています！
よくあるご質問
Q. 貸すのと売るの、どちらが得ですか？
A. ご事情によって変わるため、一概には言えませんが、貸す場合は家賃収入が続く一方、空室・修繕・管理の手間や費用がかかります。売る場合はまとまった資金が得られ管理から解放される一方、その後の家賃収入はなくなります。当社は、貸せる見込みのある物件については"貸す"も前向きにご提案したいと考えていますが、まとまった資金が必要な方には正直に売却をご提案します。
Q. 管理を任せると、手取りはどのくらい減りますか？
A. 管理委託では毎月の家賃の一部が手数料となるため、その分お手取りは減りますが、手間は大きく減ります（管理委託の手数料は月額3〜5%程度が目安で、物件・契約により異なります）。手取りは、手数料のほか空室・修繕・原状回復などの影響も受けます。費用の内訳を明確にし、無駄を抑えるご提案を心がけています。
Q. 退去のとき、修繕費は全部、借りていた人が払うのですか？
A. いいえ。壁紙の日焼けや設備の自然な劣化など、年月の経過や普通に住んで生じた傷み（経年変化・通常損耗）は、原則として貸主（オーナー）の負担です。入居者の不注意などでできた傷みは入居者の負担になります（国土交通省ガイドライン・民法第621条）。
SIMCITYが選ばれる理由（改めて3つ）
- ・「貸す・売る・買い取り・管理委託」まで、社内でまとめてご相談いただけます。だから、手放す前に"貸す"という選択肢も含めて、お客様に合う形を一緒に選べます。
- ・売った方がよい方には、正直に「売る」とお伝えします。ご事情に合わせてご提案します。
- ・相続・税・登記は提携の専門家と連携し、紹介料などは一切いただきません。不動産の外側までまとめてご相談可能です。
まずはお気軽にご相談ください
「うちの場合は、貸すのと売るの、どちらがいい？」——答えは一件ごとに変わります。まずは今の状況をお聞かせください。貸すのが向く場合も、売るのが向く場合も、正直にお伝えします。
相談・査定は無料です（※遠方で片道2時間以上かかる場合は、交通費などの実費を事前のご相談のうえ申し受けることがあります）。
最終更新日：2026年8月13日
監修：代表取締役／宅地建物取引士 小貫悠幸（こぬき ひろゆき）（宅地建物取引業 東京都知事(2)第101645号）