한 동 수익형 부동산, 이런 고민이나 불안은 없으신가요

• ・애초에 나에게 대출이 나올지, 물건의 내용으로도 나의 속성으로도 달라진다고 들어서 불안하다
• ・표면 수익률의 높이로 찾고 있지만, 수지가 정말 맞을지 자신이 없다
• ・매도인이 내놓은 「만실 상정」의 렌트롤(각 호실의 임대료·입주 현황을 정리한 일람표)을 그대로 믿어도 되는지 모르겠다
• ・계속 늘려 사고 싶은데, 다음 한 동을 어떤 축으로 골라야 할지 정리하고 싶다
• ・처음 사는 한 동이라 무엇부터 확인해야 할지 모르겠다

이 페이지에서는,한 동 수익형 부동산을 「산다／보류한다／다른 물건으로 한다」라고 판단하실 때 봐 두어야 할 관점을 정리하고, 그 위에서저희 SIMCITY가 정말로 도와드릴 수 있는 것과,상담하실 때 함께 확인하고 싶은 것을 솔직하게 말씀드립니다.(투자의 성과나 장래의 이익을 보장하는 것이 아닙니다. 최종적인 판단은 고객님 본인께 부탁드리고 있습니다.)

상담을 받으면 저희가 가장 먼저 하는 일

한 동 수익형은 기세로 정하면 나중에 수지가 맞지 않게 되기 쉽습니다. 저희는 먼저 다음 사항을 함께 확인합니다.

• ・목적의 확인：늘려 사시는 것인지, 처음 사는 한 동인지. 지향하는 방향에 따라 봐야 할 물건이 달라집니다.
• ・자기자금과 대출 한도의 전망：이것은 가장 먼저 확인합니다(대출의 가부는 최종적으로 각 금융기관의 심사에 따릅니다).
• ・현장과 렌트롤 등의 확인：현장을 보고, 각 호실의 임대료·입주 현황이나 필요한 서류를 갖춥니다.
• ・찾는 폭을 넓히기：비공개 물건에만 집착하지 않습니다. 공개되어 있는 물건에도 좋은 것이 있습니다. 양쪽 다 봅니다.

SIMCITY 판단의 "핵심"——수익률 숫자만으로 고르지 않습니다

표면 수익률이 높은 물건이 그대로 좋은 물건이라고는 할 수 없습니다.저희는 관리도 자사에서 하고 있기에, 숫자의 크기보다「입주자가 계속 들어오는가」「임대료를 올릴 여지가 있는가」라는 관리자의 시선으로 한 동을 봅니다.

예를 들어 모집 조건의 궁리(룸셰어 가능·반려동물 가능·고령자 입주 가능 등)로 입주의 폭이 넓어지는 경우가 있습니다. 저희는 이러한 궁리도 포함하여1%라도 수익률을 높이는 방법을 고객님과 함께 생각합니다(결과는 물건·시기·시황·입주 상황에 따라 다르며, 임대료의 상승이나 수익률의 개선을 보장하는 것이 아닙니다).최종적으로 살지 말지를 정하시는 분은 고객님입니다.저희는 그 판단 재료를 솔직하게 갖추어 드리는 역할이라고 생각합니다.

놓치기 쉬운 2가지 숫자——「표면 수익률」과 「만실 상정」

표면 수익률(연간 예상 임대료 수입÷물건 가격)은, 공실이나 제반 비용·세금을 빼기전의 숫자입니다. 실제 수령액에 가까운실질 수익률은, 이것들을 빼면 표면보다 낮아집니다. 표면의 숫자만으로 판단하면, 사신 뒤에 수지가 맞지 않는 일이 생길 수 있습니다.

또한, 매도인이 제시하는「만실 상정」의 렌트롤은, 실제보다 높게 잡혀 있는 경우가 있습니다. 저희는 주변의 모집 임대료나 공실 상황도 감안하여,현실적인 수지 전망을 함께 점검합니다.

※수지 시산은 어디까지나 한 가지 예입니다. 실제 수지는 공실·임대료의 증감·수선비·금리·세금 등에 따라 달라집니다(만실이 계속되는 것을 전제로 한 숫자가 아닙니다). 이것은 물건의 내용을 정리해 설명드리는 것이며, 특정 투자를 권유하거나 장래의 이익을 보장하는 것이 아닙니다.

대출이 「나오는가」——한 동 수익형에서 가장 먼저 갈리는 지점

한 동 수익형 부동산에서는,애초에 금융기관의 대출이 나오는가가 큰 갈림길이 됩니다. 대출의 가부나 조건은 물건의 내용(건축 연도·구조·입지·수익력)과 고객님의 속성(연 수입·자기자금·차입 상황 등)을 바탕으로,최종적으로는 각 금융기관의 심사로 정해집니다.

이른바풀론(자기자금을 거의 넣지 않고 빌리는 방법)을 원하시는 분이 많지만, 응해 주는 금융기관은 한정되어 있고 심사도 까다로워지기 쉽습니다. 저희는,자기자금과 대출 한도의 전망을 가장 먼저 함께 확인하고, 대출 상담에 응하여 어떤 진행 방식이나 선택지가 있는지를 함께 생각합니다(대출을 받을 수 있다고 약속드리는 것이 아닙니다).

「산다／보류한다／다른 물건으로 한다」——저희의 솔직한 선 긋기

한 동 수익형은 같은 물건이라도 「산다·보류한다·조건을 바꿔 다른 물건으로 한다」 사이에서 망설이게 됩니다. 저희는 수익률의 숫자뿐 아니라,수지·시세·출구(장래에 팔기 쉬운지)·대출의 전망이라는 축으로 함께 정리합니다(저희가 「지금은 보류하시는 편이 좋다」고 생각되면 솔직하게 그렇게 말씀드립니다).

• ・산다：현실적인 렌트롤(만실 상정이 아니라 주변의 실제 시세에 가까운 임대료)로 수지가 돌아가고, 대출의 전망도 서는 경우.
• ・보류한다：시세보다 비싸다고 느껴질 때, 「만실 상정」으로 수익률이 높아 보일 때, 가격이 시세보다 크게 내려가 있거나 매도인이 서둘러 팔고 싶어 하는 사정의 배경을 설명할 수 없을 때.반드시 「싸게 잘 사는 것」이라고는 할 수 없습니다.값만으로 판단하지 않고, 왜 그 가격·그 시기에 매물로 나왔는지 배경을 꼼꼼히 확인합니다(이유는 다양하며, 좋은 물건인 경우도 있습니다).
• ・조건을 바꿔 다른 물건으로 한다：수익률의 숫자보다 입지·건축 연도나 구조·출구(장래에 팔기 쉬운지, 상속에서 나누기 쉬운지)·대출 조건을 우선하여 다시 찾는 편이 나을 때.

특히 주의하고 싶은 물건으로,민박·셰어하우스용 물건, 구 내진 기준(1981년 6월 이전의 기준)의 건물, 재건축 불가(현행 법률로는 다시 지을 수 없는) 토지는 대출이 잘 나오지 않는 경향이 있습니다. 구 내진과 재건축 불가가 겹치면 자금 조달도 출구(장래의 매각)도 어려워지기 쉬운 점에 주의가 필요합니다(대출의 가부는 물건·금융기관·고객님의 상황에 따라 다릅니다).

또한, 저희는 서브리스(부동산회사가 방을 빌려 전대하는 구조)를 하지 않습니다.그 위에서, 고객님의 판단 재료로 저희의 솔직한 견해를 말씀드립니다. 이미 서브리스 계약이 붙은 한 동은, 계약 도중에 임대료가 재검토(감액)되는 경우나 유지·수선 등의 비용이 오너님 부담이 되는 경우가 있고, 계약이 새 소유자에게 승계되는 점에서도,저희로서는 신중하게 판단할 필요가 있다고 생각합니다(어느 방법이 맞는지는 물건·계약·시기·시황에 따라 다릅니다).

비용과 기간

상담부터 구입 완료까지, 빠르면 1개월 정도, 보통은 2〜3개월 정도가 기준입니다(이것은 저희의 지금까지의 경험에서 나온 기준이며, 통계에 근거한 것이 아닙니다. 물건·대출·교섭의 상황에 따라 앞뒤가 있습니다).

물건 가격 외에 제반 비용이 듭니다. 주요 내역은——

• ・중개수수료(법률로 상한이 정해져 있으며, 매매가격이 400만 엔을 넘는 경우에는 「매매가격×3%＋6만 엔」에 소비세를 더한 금액)
• ・인지세／등록면허세(소유권 이전 등기, 대출을 받는 경우에는 저당권 설정 등기)／부동산취득세
• ・사법서사 보수(등기 절차)／화재·지진 보험료／대출에 따른 수수료·보증료　등

합계는 물건이나 조건에 따라 폭이 있지만,일반적으로 물건 가격의 7〜10% 정도가 기준이라고 여겨집니다. 임대용 수익형 부동산은 주거용 세금 경감을 쓰기 어렵기 때문에 제반 비용의 비율이 높아지기 쉬운 경향이 있습니다.

※세액이나 등기 비용의 자세한 시산은 세무사·사법서사가 안내합니다. 세금 경감에는 기한이 있는 것이나, 거주하시는 지자체에 따라 다른 것이 있습니다. 저희가 개별 세액을 계산하거나 단정하는 일은 없습니다.

또한, 구입 시의 제반 비용과는 별도로,보유 중에도 비용이 듭니다. 특히 한 동에서는 외벽·옥상 방수·급배수·엘리베이터 등의대규모 수선이 한꺼번에 드는 경우가 있어, 실제 수령액(실질 수익률)에 영향을 줍니다. 저희는 관리자의 시선으로 건축 연도나 구조에서장래의 대규모 수선 전망도 함께 확인합니다(어디까지나 전망이며 물건에 따라 다릅니다. 구입 시의 제반 비용과는 별도로, 보유 중에 드는 비용입니다).

SIMCITY의 강점

• ・「중개」도 「자사에 의한 직접 매입」도 대응. 팔고 싶으실 때는 저희가 직접 매입할 수도 있습니다(자사 매입은 일반적으로 중개로 시간을 들여 파는 경우에 비해 가격이 낮아지는 경향이 있습니다. 물건·조건에 따라 다릅니다).
• ・물건의 평가와 수지 전망을 제시해 드립니다(물건의 내용을 정리해 설명드리는 것이며, 장래의 이익을 보장하거나 특정 투자를 권유하는 것이 아닙니다).
• ・구입 후의 관리까지 자사에서 맡아 드릴 수 있습니다(입주자 대응·수금·갱신 절차 등). 그렇기 때문에 구입 전부터 「입주자가 계속 들어오는가」라는 관리자의 시선으로 볼 수 있습니다. 물론 직접 관리(자주관리)하시거나 다른 회사에 관리를 맡기시는 것도 자유입니다. 저희 관리를 무리하게 권해 드리는 일은 없습니다.
• ・대출 상담에 응하여 금융기관의 선택지를 함께 생각합니다(가부는 각 금융기관의 심사에 따릅니다).
• ・현장 대응합니다. 상속·세무·등기 등 부동산 이외의 분야는 고문 변호사·고문 세무사·제휴 사법서사와 연계하여 필요에 따라 전문가를소개해 드립니다(의뢰는 고객님 본인의 계약이 됩니다).소개에 있어 저희가 소개료를 받는 일은 없습니다.
• ・수도권은 물론 전국 각지의 물건까지, 폭넓게 수익형 부동산 상담을 받고 있습니다(대응 가부는 개별적으로 상담해 주십시오).
• ・상담·감정은 무료입니다(※원거리로 편도 2시간 이상 걸리는 경우에는 교통비 등의 실비를 사전에 상담드린 후 받을 수 있습니다).

자주 묻는 질문

Q. 표면 수익률이 높은 물건일수록 좋은 물건인가요?

A. 그렇다고는 할 수 없습니다. 표면 수익률은 공실이나 제반 비용·세금을 빼기 전의 숫자이며, 실제 수령액에 가까운 실질 수익률은 이것들을 빼면 낮아집니다. 매도인의 「만실 상정」 렌트롤은 높게 잡혀 있는 경우도 있습니다. 숫자뿐 아니라 현실적인 수지와 「입주자가 계속 들어오는가」까지 포함해서 보시기를 권해 드립니다.

Q. 자기자금이 적어도 풀론으로 살 수 있나요?

A. 풀론을 원하시는 분이 많지만, 응해 주는 금융기관은 한정되어 있고 심사도 까다로워지기 쉽습니다. 대출의 가부나 조건은 최종적으로 각 금융기관의 심사로 정해집니다. 저희는 자기자금과 대출 한도의 전망을 가장 먼저 확인하고, 무리 없는 자금 계획을 함께 생각합니다.

Q. 구입에 드는 제반 비용은 어느 정도 봐 두면 되나요?

A. 일반적으로 물건 가격의 7〜10% 정도가 기준이라고 여겨집니다(물건·건축 연도·대출 유무·등기 비용·세금에 따라 폭이 있습니다). 임대용 수익형 부동산은 주거용 세금 경감을 쓰기 어려워 비율이 높아지기 쉬운 경향이 있습니다. 자세한 세액·등기 비용은 세무사·사법서사가 안내합니다.

Q. 산 뒤의 관리도 부탁할 수 있나요?

A. 네, 구입 후의 관리까지 자사에서 맡아 드릴 수 있습니다(입주자 대응·수금·갱신 절차 등). 직접 관리하시거나 다른 회사에 관리를 맡기시는 것도 자유입니다. 저희 관리를 무리하게 권해 드리는 일은 없습니다.

Q. 서브리스(임대료 보증)가 붙은 물건은 어떻게 봐야 하나요?

A. 저희는 서브리스를 하지 않습니다. 그 위에서 솔직히 말씀드리면, 서브리스는 계약 도중에 임대료가 재검토(감액)되는 경우나 비용이 오너님 부담이 되는 경우가 있고, 계약이 새 소유자에게 승계되는 점도 포함해 신중하게 판단할 필요가 있다고 생각합니다(적합 여부는 물건·계약·시황에 따라 다릅니다).

SIMCITY가 선택받는 이유(마지막으로 3가지만)

• ・관리까지 자사에서 보고 있기에 "계속 채워지는가"라는 시선으로 한 동을 고를 수 있습니다.수익률의 숫자뿐 아니라, 입주자가 계속 들어오는지·임대료를 올릴 여지가 있는지를 함께 생각합니다(결과는 물건·시황 등에 따라 다릅니다).
• ・중개도 자사 매입도, 대출 상담도.사실 때도 파실 때도, 자금의 전망부터 출구까지 사정에 맞춰 도와드립니다(대출의 가부는 각 금융기관의 심사에 따릅니다).
• ・「지금은 보류하시는 편이 좋다」고 생각되면 솔직하게 그렇게 말씀드립니다.숫자의 크기보다 오래 인연을 이어 가는 것을 소중히 하고 있습니다.

우선 편하게 상담해 주십시오

「이 한 동, 사도 될까?」——답은 물건마다·고객님마다 달라집니다. 우선 지금 생각하고 계신 물건이나 상황을 들려주십시오. 저희가 맞는 경우도, 맞지 않는 경우도 솔직하게 말씀드립니다. 연락에는,가능한 한 빨리 답변드리도록 노력하고 있습니다(내용에 따라 앞뒤가 있습니다).

상담·감정은 무료입니다(※원거리로 편도 2시간 이상 걸리는 경우에는 교통비 등의 실비를 사전에 상담드린 후 받을 수 있습니다).

▶ 무료 상담은 이쪽(원거리는 실비가 드는 경우가 있습니다)

최종 업데이트일：2026년 8월 17일
감수：대표이사／택지건물거래사　고누키 히로유키(小貫悠幸)（택지건물거래업　도쿄도지사(2) 제101645호）