要出租还是要出售——您是否也有这些烦恼？
- ・对于不再使用的房子或公寓，该出租还是该出售，迟迟定不下来！
- ・因继承或换房而空置的房产，觉得直接放手又有点可惜！
- ・听说“出租很麻烦”“管理好像很辛苦”，但实际情况不清楚！
- ・听说“做包租（转租）就省事”，但一想到费用、条件以及将来出售时的影响，究竟是否划算也说不准！
- ・即使决定出租，也会在自己管理还是交给公司之间犹豫！
- ・就算有租金进账，最终能留在手里的金额（到手）也比想象中更难看清！
等等。
本页将结合本公司 SIMCITY 的观点，坦诚梳理“租/卖”的选择方法，以及决定出租后的管理方式。
SIMCITY 首先进行的工作
如您来咨询，我们会先了解房产状况（地段、面积、房龄、是否有住房贷款等）以及您的需求（希望持续有收入/希望获得一笔资金/未来还打算再使用等）。
在此基础上，我们会用数据与预期说明出租与出售两种情况下各自的到手金额（进账金额扣除各项费用后的实际剩余）以及所需精力与风险（金额仅为参考与概算，并不保证未来租金或价格，敬请理解）。
我们不会催促您下结论，而是与您一起考虑更适合您的方案。
先从“出租”还是“出售”开始
不使用的不动产，主要有“出租”“在市场出售（中介）”“由本公司直接收购（收购）”三种方式。哪种更合适会因具体情况而异。请先把进账金额、周期、精力并列对照比较。
※进账金额与周期会因房源、具体情况与市场环境而异。收购虽更易快速变现，但一般价格会低于在市场出售（价格因房源与条件而异，不作金额保证）。若不着急，我们也可能先建议您通过中介出售。
SIMCITY 判断的“核心”——只要房源具备出租可能，我们也会积极把“出租”作为选项
提到房产公司，您可能会有“会建议卖掉”的印象。本公司在租赁管理方面也有优势，因此对于有望出租的房源，我们希望与您一起积极评估不仅是出售，连同“出租”这一选项。因为出售意味着所有权在此结束；而出租则可在保留房产的同时获得收入，若情况变化，日后仍可再选择出售（※但请注意：一旦以普通租赁合同出租，原则上不能仅因房东自身原因就很快要求返还。如需限定期限，可采用下文所述的定期租赁合同。另外，在有租客期间出售，原则上属于“带租约出售”；若要空置后出售或自用，则需要正当理由（并非仅凭房东一方原因即可被认可的情形））。
不过，这仅是本公司的看法，并非对所有人都建议“应该出租”。
对于需要一笔资金的人、不想承担管理精力的人、未来没有使用计划的人，我们会坦诚建议“出售”。哪种更适合取决于您的具体情况。无论选择哪一种，我们都会以到手金额（实际留在手里的钱）为依据坦诚比较，不承诺未来租金或价格，并在展示数据与预期的同时与您一起做决定。本公司除提供出售（中介）与收购外，也可承接出租时的招租与管理委托。正因为“租/卖”两边都能办理，我们才能不偏向任何一方，以到手金额对照后给出坦诚建议。
决定“出租”后——两种管理方式
决定出租后，下一步就是如何管理。
主要有“自主管理”“委托管理”两种。
到手金额、精力与风险都会不同。
本公司会把两种方式的优点与注意点并列，结合您的情况一起梳理。委托管理也可由本公司承接，我们会提出符合您情况的方法。
关于包租（转租）——本公司的坦诚看法
本公司不提供包租服务。
在此基础上，作为业主判断的参考材料，我们将坦诚说明本公司的看法。
包租虽有“即使空置也能获得一定租金”的优点，但在许多合同中，租金可能在合同期中被重新评估（下调），并不保证最初金额会一直持续。
此外，还可能存在由公司方解除合同的情况、业主方解除合同需要正当理由的情况、维护/修缮等费用由业主承担的情况、合同初期设置不支付租金的免责期的情况（基于《租赁住宅管理业法》的相关思路）。
包租也有一面是越是空置风险低的房源越容易承接；反过来，空置风险高的房源往往更难找到承接方，一般被认为有这种倾向。
新房或房龄较新的房源往往更容易入住（但是否容易入住会因房源、时点与市场环境而变化）。在这种情况下，为了“保证”而降低可获得的租金是否与所承担的成本相匹配，我们认为值得谨慎评估。
另外，包租也值得把“出口”（未来出售）一并纳入考量。
若在带包租合同的情况下出售，由于可收取租金已下调，基于收益的估值（出售价格）可能会下降。此外，包租合同原则上即使出售也会由新业主承继（出租人地位的转移/《民法》第 605 条之 2）。即便买家想自行管理，也可能出现合同不易解除的情况（如《借地借家法》中的正当理由等），因此据称对希望自主管理的买家而言更容易被回避（结果会因房源、合同、时点、市场环境与买家而异）。
选择公司时，一个参考视角是：不仅要确认对方是否只会提出租金调整（下调），也要确认其是否有维持/提升租金的办法，以及在招租上愿意投入多少。
本公司自身不做包租，而是建议通过招租获客与委托管理，尽可能降低空置率，并在招租与管理上投入力量。此方式下空置期间没有租金收入，但也会把这一点纳入比较，坦诚与您一起思考更能留下到手金额（租金扣除各项费用后的实际收入）的方法（结果会因房源、时点与市场环境而异）。
坦诚的界线——对更适合出售的人，我们会明确告知“建议出售”
我们愿意积极把“出租”作为选项，但也存在本公司判断为“不适合出租”的情况。例如——
- ・若需要一笔资金，且没有余裕等待租金收入，则我们会建议出售。
- ・若不想承担管理精力或纠纷应对，出租本身可能会成为负担。
- ・若未来自己或家人没有使用计划，只会持续产生持有成本，也可能更适合出售。
另外，在租客欠租、搬迁（退租）以及围绕费用负担的协商等可能发展为法律争议的场景，我们会在说明一般推进方式的基础上，必要时也可介绍合作律师。
关于租金收入的报税、折旧等税务事项，我们可以提供制度层面的通用说明，但是否适用及具体金额，也可协助您咨询税理士。
出租前需要了解的事项（合同与恢复原状）
租赁合同分为可续约的“普通租赁合同”与事先限定期限的“定期租赁合同”。
在普通租赁中，即使合同期满，法律上也很难仅凭房东一方原因终止合同，需要正当理由（《借地借家法》第 28 条）。若您因未来计划自住等原因希望限定出租期限，可选择定期租赁合同。但定期租赁需要在签约前以书面说明“该合同不续约”的手续，若省略，相关约定可能无效。另外，对于建筑面积未满 200㎡ 的住宅，如承租人有不得已的情况（调职、疗养、护理等），也可能被认可由承租人中途解约。哪种更适合，我们会在了解您的情况后提出建议。
退租时的恢复原状也有法律规则。比如墙纸日晒变色、设备自然老化等，因时间推移与正常居住产生的损耗（自然老化/通常损耗），原则上由房东（业主）承担。因租客疏忽或超出正常使用造成的损坏，则由租客承担（国土交通省指南/《民法》第 621 条）。“恢复原状费用全部由租客支付”的想当然，往往会引发纠纷。
关于费用与期限（如实告知）
- ・委托管理的费用：委托管理时，每月需从租金中支付一部分作为管理费（比例视公司与合同而定）。
- ・出售时的中介费：《宅地建物取引业法》规定了上限（成交价超过 400 万日元时为“(成交价×3%＋6万日元)×1.1”）。
- ・容易被忽略的费用：入住/退租时的修缮与恢复原状费用、空置期的持有成本、如仍有住房贷款则需继续偿还等。我们会事先梳理并向您说明。
- ・周期参考：出租从招租到签约、出售从确定买家为止，都会因房源、时点与市场环境而前后浮动。
※费用与周期会因房源、具体情况与市场环境而异。税额及税务处理的判断将由税理士说明。
SIMCITY 的优势
- ・从“出租”“出售（中介）”“本公司收购”，到出租后的管理，都可在公司内部一站式咨询。除出售（中介）与收购外，租赁的招租与委托管理也由本公司承接。
- ・我们在招租方面投入力度。为尽快促成入住，我们每天持续开展招租活动（结果会因房源、时点与市场环境而异）。
- ・退租时的恢复原状，我们会依照“自然老化/通常损耗原则上由业主承担”的规则，梳理费用划分。我们会细致确认租客承担部分与业主承担部分，尽量避免产生不必要的费用。
- ・对更适合出售的人，我们会坦诚告知“建议出售”。正因为出租与出售都能办理，我们才能以到手金额对照后不偏不倚地提出建议。
- ・继承、税务、登记等不动产以外领域，我们会与合作律师、税理士、司法书士联动，并在需要时为您介绍（不收取任何介绍费等费用）。
- ・我们不仅覆盖一都三县，也有协助全国各地房产出售的广泛实绩（是否可对应请另行咨询）。
- ・咨询与估价免费（※如距离较远、单程需 2 小时以上，可能会在事先沟通后收取交通费等实际费用）。
另外，我们会尽量尽快回复您的咨询！
常见问题
Q. 出租和出售，哪个更划算？
A. 因具体情况不同，无法一概而论。出租可持续获得租金收入，但会产生空置、修缮、管理的精力与费用；出售可一次性获得资金并从管理中解放，但之后不再有租金收入。对于有望出租的房源，我们也希望积极把“出租”作为选项提出建议；但对需要一笔资金的人，我们会坦诚建议出售。
Q. 委托管理后，到手金额大概会减少多少？
A. 委托管理会从每月租金中扣取一部分作为手续费，因此到手金额会相应减少，但精力会大幅降低（管理费一般以月租金的 3～5% 为参考，具体因房源与合同而异）。到手金额还会受到空置、修缮、恢复原状等因素影响。我们会尽量把费用构成说明清楚，并提出控制浪费的建议。
Q. 退租时，修缮费都是由租客全部承担吗？
A. 不是。墙纸日晒变色、设备自然老化等，因时间推移与正常居住产生的损耗（自然老化/通常损耗），原则上由房东（业主）承担。因租客疏忽等造成的损坏则由租客承担（国土交通省指南/《民法》第 621 条）。
选择 SIMCITY 的理由（再总结 3 点）
- ・从“租/卖/收购/委托管理”到后续管理，都可在公司内部统一咨询。因此，在转手之前也能把“出租”这一选项纳入考虑，与您一起选择更适合的方式。
- ・对更适合出售的人，我们会坦诚告知“建议出售”。我们会结合您的情况提出建议。
- ・继承、税务、登记将与合作专家联动，且不收取任何介绍费等费用。不动产之外的事项也可一并咨询。
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“我家这种情况，出租和出售哪个更好？”——答案会因个案而异。请先告诉我们您目前的状况。无论更适合出租还是更适合出售，我们都会坦诚告知。
咨询与估价免费（※如距离较远、单程需 2 小时以上，可能会在事先沟通后收取交通费等实际费用）。
最后更新：2026-08-13
监修：代表董事/宅地建物取引士 小贯悠幸（こぬき ひろゆき）（宅地建物取引业 东京都知事(2)第101645号）