세를 놓을지, 팔지——이런 고민은 없으신가요?

• ・쓰지 않게 된 집이나 아파트를,세를 놓아야 할지 팔아야 할지정할 수가 없다!
• ・상속이나 이사로 비게 된 물건을 손에서 놓기는 조금 아까운 마음도 든다!
• ・「세를 놓으면 번거롭다」「관리가 힘들 것 같다」고 듣는데, 실제로는 어떤지 모르겠다!
• ・「서브리스(임차 후 전대)로 하면 손이 안 간다」고 듣지만, 비용이나 조건, 팔 때까지 생각하면 정말 이득인지 모르겠다!
• ・세를 놓기로 정해도,직접 관리할지, 회사에 맡길지에서 망설인다!
• ・임대료가 들어와도,수중에 얼마가 남는지(실수령)가 생각보다 보이지 않는다!

등등.

이 페이지에서는,「세를 놓는다·판다」의 고르는 법과, 세를 놓기로 정했을 때의관리하는 방법을 저희 SIMCITY의 생각과 함께 솔직하게 정리합니다.

SIMCITY가 가장 먼저 하는 일

상담을 주시면 우선물건의 상황(입지·넓이·건축 연수·주택담보대출의 유무 등)과, 고객님의 희망(계속해서 수입을 얻고 싶다／목돈이 필요하다／장래에 다시 쓸 예정이 있다 등)을 여쭙습니다.

그 위에서,세를 놓았을 경우·팔았을 경우 각각의 실수령(들어오는 돈에서 드는 비용을 뺀 실제 남는 돈)과, 수고·리스크를 숫자와 전망으로 보여 드립니다(금액은 어디까지나 기준·개산이며, 장래의 임대료나 가격을 약속드리는 것이 아니니 양해 부탁드립니다).

결론을 서두르지 않고, 고객님께 맞는 쪽을 함께 생각합니다.

우선 「세를 놓을지」 「팔지」

쓰지 않는 부동산을 살리는 방법은 크게「세를 놓는다」「시장에서 판다(중개)」「저희가 직접 매입한다(매입)」의 3가지입니다. 어느 것이 좋은지는 사정에 따라 달라집니다. 우선 들어오는 돈·기간·수고를 나란히 놓고 비교해 보십시오.

※들어오는 돈·기간은 물건·상황·시황에 따라 다릅니다. 매입은 빨리 현금화하기 쉬운 반면, 일반적으로 시장에서 파는 경우보다 가격이 낮아지는 경향이 있습니다(가격은 물건·조건에 따라 다르며, 금액을 보장하는 것이 아닙니다). 급하지 않으시다면 우선 중개를 통한 매각을 제안드리는 경우도 있습니다.

SIMCITY 판단의 "핵심"——세를 놓을 수 있는 물건이라면 "세를 놓는다"도 긍정적으로 생각합니다

부동산 회사라고 하면 「파시죠」라고 권하는 이미지가 있을지도 모릅니다.저희는 임대관리에도 강점이 있기 때문에, 세를 놓을 가망이 있는 물건에 대해서는 매각뿐 아니라 "세를 놓는다"는 선택지도 긍정적으로 함께 검토하고 싶다고 생각합니다.팔면 소유는 거기서 끝나지만, 세를 놓으면 물건을 수중에 남긴 채 수입을 얻을 수 있고, 상황이 바뀌면 다시 파는 선택도 남길 수 있기 때문입니다(※다만 일단 보통 임대차계약으로 세를 놓으면, 임대인의 사정만으로 바로 돌려받을 수는 없습니다. 기간을 정하고 싶은 경우에는 뒤에서 설명하는 정기 임대차라는 방법이 있습니다. 또한 입주자가 있는 동안의 매각은 원칙적으로 임차인(입주자)이 있는 상태로의 매각이 되며, 공실로 만들어 팔거나 직접 사용하시려면 정당한 사유(임대인 측의 사정만으로는 인정되지 않는 사정)가 필요합니다).

다만 이것은 어디까지나저희의 생각이며, 모든 분께 「세를 놓아야 한다」고 말씀드리는 것이 아닙니다.

목돈이 필요하신 분, 관리의 수고를 지고 싶지 않으신 분, 장래에 쓸 예정이 없으신 분께는 솔직하게 "판다"를 제안드립니다.어느 쪽이 맞는지는 고객님의 사정에 따릅니다. 어느 선택이든 손익은실수령(실제로 수중에 남는 돈)으로 솔직하게 비교하고, 장래의 임대료나 가격을 약속드리지 않으며, 숫자와 전망을 보여 드리면서 함께 정해 갑니다. 저희는 매각(중개)·매입에 더해, 세를 놓을 때의 입주자 모집·관리위탁에도 대응하고 있습니다. 세를 놓는 것도 파는 것도 모두 맡아 드릴 수 있기에, 한쪽으로 치우치지 않고 실수령으로 비교하여 솔직하게 제안드릴 수 있습니다.

「세를 놓는다」로 정했다면——관리의 2가지 방법

세를 놓기로 정했다면, 다음은어떻게 관리할지입니다.

크게「자주관리」「관리위탁」의 2가지가 있습니다.

실수령·수고·리스크가 달라집니다.

저희는,어느 쪽이 사정에 맞는지를 장점과 주의점을 나란히 놓고 함께 정리합니다.관리위탁은 저희가 맡고 있으므로, 사정에 맞는 방법을 제안드립니다.

서브리스(임차 후 전대)에 대하여——저희의 솔직한 견해

저희는 서브리스를 하지 않습니다.

그 위에서, 오너님의 판단 재료로 저희의 견해를 솔직하게 말씀드립니다.

서브리스는「공실이어도 일정한 임대료가 들어온다」는 이점이 있는 한편, 많은 계약에서는기간 도중에 임대료가 재검토(감액)되는 경우가 있어, 처음의 금액이 계속 이어진다고는 할 수 없습니다.

그 밖에도,회사 측에서 계약을 해지하는 경우, 오너님이 해지하시려면 정당한 사유가 필요한 경우, 유지·수선 등의 비용이 오너님 부담이 되는 경우, 계약 초기에 임대료가 지급되지 않는 면책 기간이 설정되는 경우가 있습니다(임대주택관리업법의 사고방식).

서브리스는공실 리스크가 낮은 방일수록 맡기 쉽다는 면이 있고, 반대로공실 리스크가 높은 방은 맡아 줄 곳을 찾기 어렵다는 경향이 있다고 이야기됩니다.

신축·준신축인 방은 입주가 정해지기 쉬운 경향이 있지만(입주의 용이함은 물건·시기·시황에 따라 달라집니다), 그 경우 보증을 위해 받는 임대료를 낮추는 것이부담에 걸맞은지, 저희로서는 신중하게 판단할 가치가 있다고 생각합니다.

또한 서브리스는「출구」(장래의 매각)까지 봐 둘 가치가 있습니다.

서브리스 계약이 붙은 채로 매각하는 경우, 받는 임대료가 낮아진 만큼,수익에서 본 평가(매각 가격)가 낮아지는 경우가 있습니다. 나아가 서브리스 계약은매각해도 새 소유자에게 승계되는 것이 원칙이며(임대인 지위의 이전·민법 제605조의2), 매수인이 직접 관리하고 싶어도 계약을쉽게는 해지할 수 없는 경우가 있어(차지차가법의 정당 사유 등), 자주관리를 원하는 매수인에게는 기피되기 쉬운 경향이 있다고 이야기됩니다(결과는 물건·계약·시기·시황·매수인에 따라 다릅니다).

회사를 고를 때의 하나의 관점으로,임대료의 재검토(감액) 제안뿐 아니라, 임대료를 유지·향상시키는 궁리나, 입주자 모집에 얼마나 힘을 쏟아 주는지를 확인해 두시면 고르기 쉬워집니다.

저희 자신은 서브리스가 아니라,입주자 모집(임차인 모집)과 관리위탁으로, 공실을 가능한 한 줄일 수 있도록 모집·관리에 힘을 쏟는 형태를 제안드리고 있습니다. 이 방법에서는공실인 동안은 임대료가 들어오지 않습니다만, 그 점도 포함하여 실수령(임대료에서 제반 비용을 뺀 실수입)이 남는 방법을 솔직하게 함께 생각합니다(결과는 물건·시기·시황에 따라 다릅니다).

솔직한 선 긋기——파시는 편이 좋은 분께는 판다고 말씀드립니다

긍정적으로 "세를 놓는다"를 검토하고 싶은 한편, 저희가 「세를 놓는 것은 맞지 않는다」고 생각하는 경우도 있습니다. 예를 들면——

• ・목돈이 필요하여 임대 수입을 기다릴 여유가 없는 경우에는,매각을 제안드립니다.
• ・관리의 수고나 분쟁 대응을 지고 싶지 않은 경우, 세를 놓는 것 자체가 부담이 되는 경우가 있습니다.
• ・장래에 본인이나 가족이 쓸 예정이 없고 유지비만 드는 경우에도 매각이 맞는 경우가 있습니다.

또한 입주자의 임대료 연체나 퇴거, 비용 부담을 둘러싼 교섭 등법적인 다툼이 될 것 같은 장면에서는, 일반적인 진행 방식을 안내드린 뒤에 필요에 따라 제휴 변호사를 소개해 드리는 것도 가능합니다.

임대 수입의 확정신고·감가상각 같은 세무는, 제도의 일반적인 안내는 드릴 수 있지만,적용 가부나 구체적인 금액은 세무사에게 상담하시는 것도 가능합니다.

세를 놓기 전에 알아 두어야 할 것(계약과 원상회복)

임대차계약에는 갱신이 있는「보통 임대차계약」과, 미리 기간을 정하는「정기 임대차계약」이 있습니다.

보통 임대차에서는 계약 기간이 만료되어도 임대인 측의 사정만으로 계약을 끝내는 것이 법률상 어려우며, 정당한 사유가 필요합니다(차지차가법 제28조). 장래에 자택으로 쓸 예정이 있는 등 기간을 정해 세를 놓고 싶은 사정이 있는 경우에는 정기 임대차계약이라는 선택지가 있습니다. 다만 정기 임대차는 계약 전에 「갱신이 없는 계약이다」라는 것을 서면으로 설명하는 절차가 필요하며, 이를 생략하면 그 정함이 무효가 되는 경우가 있습니다. 또한 바닥면적 200㎡ 미만의 주거에서는 임차인에게 부득이한 사정(전근·요양·간병 등)이 있을 때 임차인으로부터의 중도 해지가 인정되는 경우가 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 사정을 여쭌 뒤에 제안드립니다.

퇴거 시의원상회복에도 법률상의 규칙이 있습니다. 벽지의 변색이나 설비의 자연스러운 노후 등, 세월의 경과나 평범하게 살면서 생긴 손상(경년 변화·통상 손모)은,원칙적으로 임대인(오너)의 부담입니다. 입주자의 부주의나 통상의 사용법을 넘는 사용으로 생긴 손상은 입주자의 부담이 됩니다(국토교통성 가이드라인·민법 제621조). 「원상회복비는 전부 입주자가 낸다」는 생각은 분쟁의 원인이 됩니다.

돈과 기간 이야기(솔직하게 말씀드립니다)

• ・관리를 맡기는 경우의 비용：관리위탁에서는 매달 임대료의 일부를 관리 수수료로 지불하십니다(비율은 회사·계약에 따라 다릅니다).
• ・파는 경우의 중개수수료：택지건물거래업법으로 상한이 정해져 있습니다(매매가격이 400만 엔을 넘는 경우에는 「(매매가격×3％＋6만 엔)×1.1」).
• ・놓치기 쉬운 비용：입퇴거 시의 수선·원상회복비, 공실 기간의 유지비, 주택담보대출이 남아 있는 경우의 상환 등. 사전에 정리해 보여 드립니다.
• ・기간의 기준：세를 놓는 경우는 입주자 모집부터 계약까지, 파는 경우는 매수인이 정해질 때까지, 모두 물건·시기·시황에 따라 앞뒤가 있습니다.

※비용·기간은 물건·상황·시황에 따라 다릅니다. 세액이나 세무상 취급의 판단은 세무사가 안내합니다.

SIMCITY의 강점

• ・「세를 놓는다」「판다(중개)」「저희의 매입」부터 세를 놓은 뒤의 관리까지, 사내에서 일관되게 상담하실 수 있습니다.매각(중개)·매입에 더해, 임대의 입주자 모집·관리위탁에도 저희가 대응합니다.
• ・입주자 모집에 힘을 쏟고 있습니다.하루라도 빨리 입주로 이어지도록 모집 활동을 날마다 하고 있습니다(결과는 물건·시기·시황에 따라 다릅니다).
• ・퇴거 시의 원상회복은, 경년 변화·통상 손모가 원칙적으로 오너 부담이라는 규칙에 따라 비용 구분을 정리합니다.입주자의 부담분·오너의 부담분을 꼼꼼히 확인하여 불필요한 비용이 생기지 않도록 힘씁니다.
• ・파시는 편이 좋은 분께는 솔직하게 「판다」고 말씀드립니다.세를 놓는 것도 파는 것도 모두 다루기에, 실수령으로 비교하여 치우침 없이 제안드립니다.
• ・상속·세금·등기 등 부동산 이외의 분야는,제휴 변호사·세무사·사법서사와 연계하여 필요에 따라소개해 드립니다(소개료 등은 일절 받지 않습니다).
• ・수도권은 물론 전국 각지의 물건까지, 폭넓게 매각을 도와 온 실적이 있습니다(대응 가부는 개별적으로 상담해 주십시오).
• ・상담·감정은 무료입니다(※원거리로 편도 2시간 이상 걸리는 경우에는 교통비 등의 실비를 사전에 상담드린 후 받을 수 있습니다).

또한,문의에는 가능한 한 빨리 답신드리도록 노력하고 있습니다!

자주 묻는 질문

Q. 세를 놓는 것과 파는 것, 어느 쪽이 이득인가요?

A. 사정에 따라 달라지므로 한마디로 말씀드릴 수는 없지만, 세를 놓는 경우는 임대 수입이 계속되는 한편 공실·수선·관리의 수고와 비용이 듭니다. 파는 경우는 목돈을 얻고 관리에서 해방되는 한편, 그 후의 임대 수입은 없어집니다. 저희는 세를 놓을 가망이 있는 물건에 대해서는 "세를 놓는다"도 긍정적으로 제안드리고 싶다고 생각하지만, 목돈이 필요하신 분께는 솔직하게 매각을 제안드립니다.

Q. 관리를 맡기면 실수령은 어느 정도 줄어드나요?

A. 관리위탁에서는 매달 임대료의 일부가 수수료가 되므로 그만큼 실수령은 줄지만, 수고는 크게 줄어듭니다(관리위탁의 수수료는 월 3〜5% 정도가 기준이며, 물건·계약에 따라 다릅니다). 실수령은 수수료 외에 공실·수선·원상회복 등의 영향도 받습니다. 비용의 내역을 명확히 하고 낭비를 줄이는 제안을 하도록 노력하고 있습니다.

Q. 퇴거할 때 수선비는 전부 빌렸던 사람이 내나요?

A. 아니요. 벽지의 변색이나 설비의 자연스러운 노후 등, 세월의 경과나 평범하게 살면서 생긴 손상(경년 변화·통상 손모)은 원칙적으로 임대인(오너)의 부담입니다. 입주자의 부주의 등으로 생긴 손상은 입주자의 부담이 됩니다(국토교통성 가이드라인·민법 제621조).

SIMCITY가 선택받는 이유(다시 3가지)

• ・「세를 놓는다·판다·매입·관리위탁」까지, 사내에서 한꺼번에 상담하실 수 있습니다.그래서 손에서 놓기 전에 "세를 놓는다"는 선택지도 포함하여, 고객님께 맞는 형태를 함께 고를 수 있습니다.
• ・파시는 편이 좋은 분께는 솔직하게 「판다」고 말씀드립니다.사정에 맞춰 제안드립니다.
• ・상속·세금·등기는 제휴 전문가와 연계하고, 소개료 등은 일절 받지 않습니다.부동산의 바깥까지 한꺼번에 상담하실 수 있습니다.

우선 편하게 상담해 주십시오

「우리 경우는 세를 놓는 것과 파는 것, 어느 쪽이 좋을까?」——답은 한 건마다 달라집니다. 우선 지금의 상황을 들려주십시오. 세를 놓는 것이 맞는 경우도, 파는 것이 맞는 경우도 솔직하게 말씀드립니다.

상담·감정은 무료입니다(※원거리로 편도 2시간 이상 걸리는 경우에는 교통비 등의 실비를 사전에 상담드린 후 받을 수 있습니다).

▶ 무료 상담은 이쪽(원거리는 실비가 드는 경우가 있습니다)

최종 업데이트일：2026년 8월 13일
감수：대표이사／택지건물거래사　고누키 히로유키(小貫悠幸)（택지건물거래업　도쿄도지사(2) 제101645호）