出租或出售——您是否有以下疑慮？
- ・不知道閒置的房屋或公寓應該出租還是出售！
- ・因繼承或搬遷而空置的物業，感覺直接處置有些可惜！
- ・聽說「出租很麻煩」「管理似乎很困難」，但實際情況不清楚！
- ・聽說「包租（租賃代管）可以省去麻煩」，但考慮到費用、條件以及日後出售的問題，不確定是否真的划算！
- ・即使決定出租，也不知道應該自行管理還是委託公司！
- ・即使有租金收入，也不清楚實際到手金額（淨收入）會是多少！
等等。
本頁面將誠實地整理「出租或出售」的選擇方式，以及決定出租後的管理方法，並結合本公司 SIMCITY 的觀點說明。
SIMCITY 首先進行的事項
當您向我們諮詢時，我們會先了解物業狀況（地段、面積、屋齡、是否有房貸等）以及您的需求（希望持續獲得收入／需要一筆資金／未來可能再使用等）。
在此基礎上，我們會以數字和預測為您說明出租與出售各自的淨收入（收入扣除費用後的實際餘額）、所需精力及風險（金額僅為參考估算，無法保證未來的租金或售價，敬請諒解）。
我們不會催促您做出結論，而是與您一起思考最適合的方案。
首先是「出租」還是「出售」
閒置不動產的活用方式主要有「出租」「市場出售（仲介）」「本公司直接收購（買斷）」三種。哪種方式最合適取決於您的情況。請先比較收入、期間及所需精力。
※收入及期間因物業、情況及市況而異。收購雖較易快速變現，但一般而言價格會低於市場售價（價格因物業及條件而異，不保證金額）。若不急於處置，我們也可能先建議透過仲介出售。
SIMCITY 的判斷核心——若物業適合出租，我們也會積極考慮「出租」方案
提到不動產公司，您可能會認為我們只會建議「出售」。本公司在租賃管理方面也具有優勢，因此對於有出租前景的物業，我們希望與您一起積極考慮「出租」這個選項，而非僅限於出售。出售後所有權即告終止，但出租則可在保留物業的同時獲得收入，情況改變時仍可選擇出售（※但若以一般租賃契約出租，房東無法僅憑自身意願立即收回物業。若希望設定期限，可採用後述的定期租賃方式。此外，租客入住期間若要出售，原則上須連同租客一併售出；若要空置出售或自用，需有正當事由，單憑房東意願無法成立）。
但這僅是本公司的觀點，並非建議所有人都應「出租」。
對於需要一筆資金、不想承擔管理負擔、未來無使用計畫者，我們會誠實建議「出售」。哪種方式更適合取決於您的情況。無論選擇哪種方式，我們都會以淨收入（實際到手金額）誠實比較，不保證未來租金或售價，而是透過數字與預測與您共同決定。本公司除了出售（仲介）、收購外，也提供出租時的招租及管理委託服務。正因為出租與出售我們都能承接，才能不偏向任一方，以淨收入為基準誠實提案。
決定「出租」後——兩種管理方式
決定出租後，接下來是如何管理。
主要有「自行管理」「委託管理」兩種方式。
淨收入、精力及風險各有不同。
本公司會列出各方式的優點與注意事項，與您一起整理哪種方式更適合您的情況。委託管理由本公司承接，我們會提案最適合您情況的方法。
關於包租（租賃代管）——本公司的誠實看法
本公司不提供包租服務。
在此前提下，作為業主判斷的參考，我們誠實說明本公司的看法。
包租雖有「即使空置也能獲得固定租金」的優點，但許多契約中租金可能在期間內調整（減少），初期金額不一定能持續。
此外，還可能出現公司方面解約、業主解約需有正當事由、維修等費用由業主負擔、契約初期設有免責期間不支付租金等情況（依租賃住宅管理業法之規定）。
包租有空置風險低的房屋較易承接的特性，相反地空置風險高的房屋較難找到承接方。
新建或屋齡較新的房屋通常較易出租（出租難易度因物業、時機及市況而異），但在此情況下，為獲得保障而降低收取的租金是否值得，本公司認為有必要審慎評估。
此外，包租值得考慮「出口」（未來出售）的問題。
若連同包租契約一併出售，因收取的租金已降低，從收益角度評估的價值（售價）可能下降。此外，包租契約原則上會轉移給新所有人（出租人地位之移轉・民法第 605 條之 2），即使買方希望自行管理，也可能無法輕易解約（依租賃法之正當事由等規定），因此希望自行管理的買方往往會避開此類物業（結果因物業、契約、時機、市況及買方而異）。
選擇公司時的一個觀點是，除了租金調整（減少）的提案外，也要確認對方在維持、提升租金以及招租方面投入多少心力，這樣較易做出選擇。
本公司本身不提供包租，而是透過招租（媒合租客）及委託管理的方式，致力於招租及管理以盡可能減少空置。此方式空置期間無租金收入，但包含此點在內，我們會誠實地與您一起思考能保留淨收入（租金扣除各項費用後的實際收入）的方法（結果因物業、時機及市況而異）。
誠實的界線——若出售更合適，我們會明確告知
雖然我們希望積極考慮「出租」，但也有本公司認為「不適合出租」的情況。例如——
- ・若需要一筆資金且無法等待租金收入，我們會建議出售。
- ・若不想承擔管理負擔或糾紛處理，出租本身可能成為負擔。
- ・若未來自己或家人無使用計畫，僅產生維護費用，出售可能更合適。
此外，對於租客欠租、搬遷、費用負擔協商等可能演變為法律爭議的情況，我們會說明一般處理方式，必要時也可介紹合作律師。
關於租金收入的報稅、折舊等稅務問題，我們可提供制度的一般說明，但適用與否及具體金額可諮詢會計師。
出租前應了解的事項（契約與回復原狀）
租賃契約分為可續約的「一般租賃契約」與事先設定期限的「定期租賃契約」。
一般租賃契約中，即使契約期滿，房東也無法僅憑自身意願終止契約，法律上需有正當事由（租賃法第 28 條）。若有未來自用等需設定期限的情況，可選擇定期租賃契約。但定期租賃需在契約前以書面說明「此為不可續約契約」，若省略此程序，該約定可能無效。此外，對於建築面積未滿 200 平方公尺的住宅，若租客有不得已的事由（調職、療養、照護等），租客可能獲准中途解約。哪種方式更適合，我們會在了解您的情況後提案。
退租時的回復原狀也有法律規定。牆紙日曬或設備自然老化等因時間經過或正常居住產生的損耗（經年變化・通常損耗），原則上由房東（業主）負擔。因租客疏忽或超出正常使用範圍造成的損壞，由租客負擔（國土交通省指引・民法第 621 條）。「回復原狀費用全由租客支付」的誤解容易引發糾紛。
關於費用與期間（誠實告知）
- ・委託管理的費用：委託管理時，每月需支付租金的一部分作為管理手續費（比例因公司及契約而異）。
- ・出售時的仲介手續費：依不動產交易業法規定上限（售價超過 400 萬日圓時為「(售價×3％＋6 萬日圓)×1.1」）。
- ・容易忽略的費用：入退租時的維修・回復原狀費、空置期間的維護費、若有房貸則需償還等。我們會事先整理並說明。
- ・期間參考：出租時從招租到簽約，出售時到買家確定，皆因物業、時機及市況而有所不同。
※費用及期間因物業、情況及市況而異。稅額及稅務處理的判斷由會計師說明。
SIMCITY 的優勢
- ・從「出租」「出售（仲介）」「本公司收購」到出租後的管理，皆可在公司內一站式諮詢。除了出售（仲介）、收購外，租賃的招租及委託管理也由本公司承接。
- ・我們致力於招租。每日進行招租活動，以期盡早促成入住（結果因物業、時機及市況而異）。
- ・退租時的回復原狀，我們會依照經年變化・通常損耗原則上由業主負擔的規定整理費用區分。仔細確認租客負擔部分及業主負擔部分，致力避免產生不必要費用。
- ・若出售更合適，我們會誠實告知「出售」。正因為出租與出售皆可承接，才能以淨收入為基準不偏頗地提案。
- ・繼承、稅務、登記等不動產以外領域，我們與合作律師、會計師、代書配合，必要時提供介紹（完全不收取介紹費）。
- ・不僅首都圈，全國各地物業皆有協助出售的實績（可否承接請個別諮詢）。
- ・諮詢及估價免費（※若路程單程超過 2 小時，可能於事前協商後收取交通費等實際費用）。
此外，我們致力於盡快回覆您的諮詢！
常見問題
Q. 出租與出售，哪個更划算？
A. 因情況而異，無法一概而論。出租可持續獲得租金收入，但會產生空置、維修、管理的精力及費用。出售可獲得一筆資金並免除管理負擔，但之後無租金收入。本公司對於有出租前景的物業，希望積極提案「出租」方案，但對於需要一筆資金者，我們會誠實建議出售。
Q. 委託管理後，淨收入會減少多少？
A. 委託管理時每月租金的一部分會作為手續費，因此淨收入會減少，但精力負擔會大幅降低（委託管理手續費參考為月費 3～5%，因物業及契約而異）。淨收入除了手續費外，也會受空置、維修、回復原狀等影響。我們致力於明確費用明細並提案減少浪費的方案。
Q. 退租時，維修費全由租客支付嗎？
A. 不是。牆紙日曬或設備自然老化等因時間經過或正常居住產生的損耗（經年變化・通常損耗），原則上由房東（業主）負擔。因租客疏忽等造成的損壞由租客負擔（國土交通省指引・民法第 621 條）。
選擇 SIMCITY 的理由（再次說明三點）
- ・從「出租・出售・收購・委託管理」，皆可在公司內一站式諮詢。因此，在處置前也能包含「出租」選項，與您一起選擇最適合的方式。
- ・若出售更合適，我們會誠實告知「出售」。依您的情況提案。
- ・繼承、稅務、登記與合作專家配合，完全不收取介紹費。不動產以外的事項也可一併諮詢。
歡迎先行諮詢
「我的情況，出租與出售哪個更好？」——答案因個案而異。請先告訴我們您目前的狀況。無論出租或出售更合適，我們都會誠實告知。
諮詢及估價免費（※若路程單程超過 2 小時，可能於事前協商後收取交通費等實際費用）。
最後更新日期：2026 年 8 月 13 日
監修：代表取締役／不動產經紀人 小貫悠幸（Konuki Hiroyuki）（不動產交易業 東京都知事(2)第 101645 號）