在租賃管理方面，您是否也有這些煩惱與不安？

• ・對現在的管理公司不滿意——回應遲緩、沒有建議、也看不清他們究竟做了些什麼
• ・第一次要把房子租給別人，正在猶豫是該委託管理，還是自己就能應付
• ・因繼承等接手的物件，接下來該如何管理，想要拿定主意
• ・目前按現在的租金在招租，但總覺得其實可以租得更高
• ・住得較遠，實在無暇顧及物件的管理
• ・事後才知道要收管理費，想確認這筆費用是否物有所值

本頁面會為您梳理：在決定「維持現狀／更換管理公司／自己管理（自主管理）」時值得關注的視角，並在此基礎上，誠實地告訴您我們SIMCITY確實能夠幫上忙的事，以及在諮詢時希望與您一起確認的事項。（管理的範圍與費用會因合約而異。若您希望自行管理或委託其他公司，也完全自由，我們絕不會勉強向您推薦由本公司管理。）

當您前來諮詢時，本公司首先要做的事

管理，始於正確掌握當前的狀況。本公司首先會與您一起確認以下幾點。

• ・確認登記內容：確認所有者、擔保等現況。
• ・確認既有合約：查看與入住者之間的租賃合約，以及與現在管理公司之間的管理委託合約的內容（解約的預告期間、費用等）。
• ・實地確認：無論如何都會前往現場查看。建築與入住的狀況，僅憑書面資料是看不出來的。
• ・傾聽您的希望與不滿：您在為什麼發愁、希望怎麼做，我們會先仔細聆聽。

SIMCITY判斷的「核心」——更換與否，以「費用對效果」中立衡量

是否應當更換管理公司，本公司首先從屋主您的意向——也就是費用對效果（成本效益）——來考量。您是想省下管理費、親力親為，還是願意付費交給他人（尤其是在與入住者發生糾紛時的應對）。正確答案因人而異。

在此基礎上，本公司有著獨到的視角。由於本公司是從租賃仲介起步、進而設立管理部門的，因此在尋找入住者的「客付（招租）」上格外用心。並非「接手了就完事」，一旦出現空置，就會主動去敲定下一位入住者——正因如此，我們認為：招不到租客、也不提建議的管理，是值得更換的。反之，如果目前的管理能讓入住持續、您也沒有特別的不滿，那麼就無需勉強更換。本公司認為，自己並不是一家為了勸人更換而存在的公司，而是扮演著為屋主誠實梳理利弊得失的角色（結果會因物件、時期、市場行情等而不同）。

舉例來說，曾有一間房間空置了約4個月，在重新審視招租條件、並在廣告上下功夫之後，於本公司開始招租後不久（約1週）便迎來了入住。這只是某一處管理物件的一個例子，並不保證標準的結果。到入住為止的時間，會因物件的地段與狀況、時期、市場行情、租金的設定等而有很大差異。空置拖長的原因多種多樣，並不代表前一家管理公司的好壞。

「維持現狀／更換管理公司／自己管理」——本公司誠實的界限劃分

即便是同一處物件，也會在「維持現有管理、更換管理公司、還是自己管理（自主管理）」之間猶豫。本公司會以同樣的軸線——費用、能得到對應的範圍、空置的風險、適合的人群——並列擺開，與您一起梳理。

究竟哪一種適合，取決於您願意投入的費用與精力，以及「有多想避免空置」。本公司若認為更換更好，會告知理由；若認為不更換更好，也會誠實相告。哪怕只是聽一聽另一家公司的看法，也沒有什麼損失（諮詢免費）。

當本公司會告訴您「現在還是不換為好」時

即便您前來諮詢，本公司有時也會告訴您「現在還是不換為好」。比如——

• ・當物件附帶包租（承租轉租）合約時：如後文所述，視合約內容而定，有時管理的框架不易更改（本公司不經營包租）。
• ・當與現在管理公司的合約為長期、中途解約較為困難時：解約的條件視合約而定。我們會先確認合約書。
• ・當您對現在的管理並無特別不滿、感到滿意時。
• ・當您近期考慮出售時：比起更換管理，先推進出售的準備有時更為妥當。
• ・當您覺得「明明繳了管理費卻什麼都沒做」，但其實那屬於一般範圍時：我們會與您一起確認內容，梳理費用是否物有所值。

另外，繼承是重新審視管理的一個重要時機。當名義或方針發生變化時，把管理的方式一併梳理清楚，會更安心。

更換管理公司時，需要留意的事項

在更換（轉換）管理公司時，一般會有如下手續與注意點。本公司會為您梳理推進的步驟並加以引導，盡量減輕屋主您的負擔。

• ・解約的預告期間：向現在的管理公司提出解約，有時需要合約約定的預告期間（如提前數月）。我們會先確認合約書。
• ・向入住者的通知：由於租金的匯款帳戶與聯絡方式會變更，需要向入住者作出通知。切換的通知起初可能會讓人一時困惑，因此我們會細緻地加以說明。
• ・押金與文件的交接：需要交接現在管理公司所保管的押金，以及合約書、鑰匙等。押金是從入住者處代為保管的錢款，即便管理公司更換，入住者的權利也不會改變。
• ・交接有時會花費時間：視公司而定，文件的交接有時會花些時間。本公司會為您梳理所需的文件與往來事宜並加以引導。

另外，就與現在管理公司的解約或金錢事宜本身進行的交涉，本公司不會代理進行（法律事務的代理屬於律師的領域）。必要時，我們會為您介紹合作的律師、司法書士（委託將由客戶本人與對方簽約，本公司不會收取介紹費）。

本公司不經營包租（即由房地產公司把房間整體承租下、再轉租給入住者的機制）。在此基礎上，作為您判斷的參考，我們把本公司誠實的看法告訴您。包租是為應對空置之憂而設的機制，但在許多合約中，租金可能會在中途被重新核定（下調），維護、修繕等費用也可能由屋主承擔。對於已附帶包租合約的物件，視其合約內容而定，日後有時不易更改管理（轉租）的框架。哪種方式適合，會因物件、合約、時期、市場行情而不同。

委託招租或出售物件時，「媒介合約」的三種區別

當您委託房地產公司招募入住者、或出售物件時，其合約有一般媒介、專任媒介、專屬專任媒介三種（依《宅地建物交易業法》）。主要的區別在於兩點：「可以委託幾家公司」與「能否與自己找到的對象直接簽約」。

• ・一般媒介：可以同時委託多家公司。也可以與自己找到的對象直接簽約。
• ・專任媒介：只能委託1家公司，但可以與自己找到的對象直接簽約。
• ・專屬專任媒介：只能委託1家公司，且即便是自己找到的對象，也要透過該公司進行交易。

另外，關於向REINS（指定流通機構＝房地產公司共享物件資訊的系統）登記的期限、向委託人回報的頻率、合約期間的上限（3個月）等細緻的規定，是法律針對買賣（出售）的媒介合約所規定的。租賃的找房與招租委託方式，其基本思路（可以委託幾家、能否與自己找到的對象直接簽約）是相同的（在租賃中，這三者並非法律規定的分類，而是實務上的叫法）。

究竟哪一種適合，會因您的急緩程度、是否也自己尋找等具體情況而不同。並不是「只要選專任就一定更快敲定」。本公司會在了解您的情況後，與您一起選擇。

費用與期間

管理手續費方面，租賃管理（管理委託）以月額3〜5％左右為參考（因物件、合約而異）。會根據我們承接到哪一步（管理的範圍）而變化，因此會與您一起商定一份您能認可的方案。

切換管理所需的期間，取決於您與現在管理公司的合約。若是「提前1個月的解約預告」，則約需1個月；若是「提前2個月」，則約需2個月。只要能讓我們看到合約書，很快就能給出預估。就切換本身，本公司不收取實際支出費用。

諮詢與估價均免費（※如果路程較遠、單程需要2小時以上，我們可能會在事先與您商議後，收取交通費等實際支出費用）。

※管理手續費「因物件、合約而異」。若需要稅務、登記等專業手續，我們會為您介紹稅理士、司法書士、律師（能否適用及具體金額，將由各位專家為您說明。本公司不會擅自作出個別斷定）。

SIMCITY的優勢

• ・正因管理部門脫胎於仲介，我們在客付（招募入住者）上格外用心。即便出現空置，也會重視主動去敲定下一位入住者（結果會因物件、時期、市場行情、租金設定而不同）。
• ・我們力求盡快回覆您的聯絡（會因內容而有所前後）。
• ・從一個房間到整棟大樓皆可對應。住宅（Residence）自不必說，就連有餐飲店鋪進駐的大樓，以及辦公（Tenant）大樓，我們也都在管理。
• ・在發生糾紛時，我們有應對的實績。漏水、內裝、消防、電梯、電氣設備（含Cubicle變電箱＝向建築供電的受變電設備）、高空作業等，本公司作為窗口，為各領域調配並協同專業業者，順暢地加以應對（工程本身，由持有資格的專業業者進行。本公司並不承諾應對所有的糾紛）。
• ・本公司有租賃不動產經營管理士（通過並登記國土交通大臣的登記考試、持有租賃管理專業資格者）在職。
• ・繼承、稅務、登記等房地產以外的領域，我們會與顧問律師、顧問稅理士、合作的司法書士協同，並根據需要為您介紹專家（委託將由客戶本人與對方簽約）。在介紹時，本公司不會收取介紹費。
• ・我們以東京都及周邊三縣（一都三縣）為中心，在廣泛的地區擁有管理實績（能否承接請單獨諮詢）。
• ・諮詢與估價均免費（※如果路程較遠、單程需要2小時以上，我們可能會在事先與您商議後，收取交通費等實際支出費用）。

常見問題

問：管理公司，能輕易更換嗎？

答：取決於您與現在管理公司的合約。多數情況下，需要按合約約定的預告期間（如提前數月）提出解約。我們會先查看合約書，為您說明切換的預估。另外，就解約或金錢的交涉本身，本公司不會代理進行（法律事務的代理屬於律師的領域）。

問：委託管理的話，費用大概是多少？

答：租賃管理（管理委託）的管理手續費，以月額3〜5％左右為參考（因物件、合約而異）。會因管理的範圍而變化，因此會與您一起商定一份您能認可的方案。

問：自己管理（自主管理）更划算嗎？

答：取決於費用對效果。雖然不產生管理費，但入住者對接、收租與續約手續、乃至糾紛應對都要由自己完成。我們會在權衡精力與費用後與您一起考量。本公司絕不會勉強向您推薦由本公司管理。

問：現在的租金，不能租得更高些嗎？

答：會因物件、時期與市場行情而定，但透過在招租條件與呈現方式上下功夫，有時能擴大入住的客群。本公司在客付上格外用心，會在切合實際的範圍內與您一起考量（並不保證租金一定上漲）。

問：你們做包租（租金保證）嗎？

答：本公司不經營包租。坦誠地說，包租可能出現中途租金被重新核定的情況，或費用由屋主承擔的情況，視合約內容而定日後也可能不易更改，因此我們認為需要審慎判斷（是否合適，會因物件、合約、市場行情而不同）。

SIMCITY被選擇的理由（最後只講三點）

• ・擅長客付的管理。並非「接手了就完事」，一旦出現空置便主動去敲定下一位——因此，我們以「入住能否持續」的目光來管理（結果會因物件、市場行情等而不同）。
• ・當不換為好時，我們會誠實地如實相告。本公司並不是一家為了勸人更換管理而存在的公司。我們會以屋主您的費用對效果，中立地加以梳理。
• ・從一個房間到整棟大樓，乃至糾紛應對。與各領域的業者協同，即便臨到關頭也能沉著應對。

歡迎先隨時與我們諮詢

「現在的管理就這樣可以嗎？」「是不是換了更好？」——答案會因每一處物件、每一位屋主而不同。請先告訴我們您目前的物件與狀況、以及您的不滿。無論是更換為好、還是不換為好，我們都會誠實相告。對於您的聯絡，我們會盡力盡快回覆（會因內容而有所前後）。

諮詢與估價均免費（※如果路程較遠、單程需要2小時以上，我們可能會在事先與您商議後，收取交通費等實際支出費用）。

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最後更新日期：2026年8月19日
監修：代表董事／宅地建物交易士　小貫悠幸（Hiroyuki Konuki）（宅地建物交易業　東京都知事(2)第101645號）