您是否有以下煩惱

• ・繼承自父母的老家。兄弟姊妹之間分為「想出售」與「不想出售」兩派，導致事情無法推進。
• ・不知道該從何著手
• ・聽說「現在不賣、繼續持有比較划算」，但真的是這樣嗎……

繼承的不動產，無論是「出售、出租、保留或請人收購」，都會大幅影響後續的實際收益以及家族關係。在此，SIMCITY 將說明實際上如何思考、如何協助您。

SIMCITY 首先進行的事項

1. ・物件調查：確認登記資訊，釐清誰持有多少持分。
2. ・家族成員訪談：了解有哪些人參與、有什麼樣的期望。

在此基礎上，我們不偏袒任何一方的意見，首先以一般性原則整理選項。繼承往往牽涉情感因素。我們認為，從中立立場提供冷靜的判斷材料，才是最有效的途徑。

繼承不動產的四種選擇

※期間、費用、稅金會因物件、狀況、市場行情而異。稅額會隨制度變動，具體金額由稅務師說明。

SIMCITY 判斷的核心

• ・不動產最重要的就是「地點」。即使屋齡相同，地點不同，「出售、出租、保留」的答案也會改變。
• ・「自住」或「投資」，判斷會有很大差異。首先釐清您是否有自住可能，或是以收益為考量。
• ・對於「現在不賣比較划算」的想法——關鍵在於期間內持續支付固定資產稅與維護費，資金面是否能維持。若能維持，「等待」也是選項之一。若無法維持卻選擇等待，反而可能減少實際收益。

※但繼承有出售期限的稅務優惠（後述）。若選擇「等待」，請向稅務師確認，避免因期限而蒙受損失。

兄弟姊妹、親屬意見分歧時

「想出售」與「不想出售」的分歧，是繼承諮詢中最常見的問題。SIMCITY 會從不動產出售與活用的角度，觀察雙方是否有妥協、讓步的可能，並考量建物屋齡、維護狀況，以及短期或長期期望，整理選項並提出建議。若涉及情感或權利爭議，則屬於顧問律師等專業領域，我們會介紹必要的專家。

（※若為共有名義、未登記狀態，將無法進行出售。此點也會在最初確認。）

關於費用與期間（誠實告知）

• ・仲介手續費：法律（不動產經紀業法）規定上限。買賣價格超過 400 萬日圓時，上限為「買賣價格×3％＋6 萬日圓（＋消費稅）」。
• ・空屋、空地特例（手續費）：買賣價格在800 萬日圓以下時，考量現場調查等費用，仲介手續費上限可提高至 33 萬日圓（含稅）的特例可能適用（2024 年 7 月起／事前說明並取得同意）。
• ・容易忽略的費用：若有房貸餘額，提前還款手續費會因金融機構、貸款種類及合約而有很大差異（有時免費，有時需依餘額支付手續費或清算金）。請務必向貸款機構確認合約內容。其他還有印花稅、抵押權塗銷費用、代書費用等。
• ・期間概估：從諮詢到完成出售，約 2 個月左右～為概估（會因物件、狀況、市場行情而有所變動）。

繼承時應了解的「稅務優惠」

繼承不動產的出售，若符合條件，可享有減輕稅負的優惠。各項優惠均有期限與要件，有時需擇一適用。適用與否及金額會因個別情況而異，詳情與適用與否由稅務師說明。

• ・出售繼承空屋時的特別扣除額（最高 3,000 萬日圓）：符合一定要件時，可從出售獲利中扣除最高 3,000 萬日圓（繼承人為 3 人以上時每人最高 2,000 萬日圓）。有出售期限（繼承開始日起 3 年內所屬年度的 12 月 31 日止）及制度本身的適用期限（現行制度以 2027 年 12 月 31 日前出售為對象。

※稅制改正可能變更）、建物建築時期等要件。

• ・出售已繳納繼承稅財產時的取得成本加算：已繳納繼承稅者，若在一定期間內（繼承稅申報期限次日起 3 年內）出售，可將已繳納繼承稅的一部分加算至出售時的「取得成本」。因有繼承稅申報期限，建議及早考量。

繼承不動產需要「登記」

自 2024 年 4 月起，繼承不動產者，必須在得知繼承取得之日起 3 年內申請繼承登記（名義變更），此為法律義務。若無正當理由未辦理手續，可能面臨罰鍰（10 萬日圓以下）。即使「不知道該從何開始」也沒關係。首先從確認對象不動產與繼承人開始即可。登記手續方面，我們會介紹合作代書，順利推進。

（※2024 年 3 月以前繼承的不動產也適用，需在 2027 年 3 月底前完成登記。）

將空屋「保留不動」之前

若長期放置空屋不管理，依狀況可能被市區町村指定為「特定空屋等」或「管理不全空屋等」，成為指導、勸告對象（空屋等對策推進特別措施法）。受勸告的土地，將失去減輕土地固定資產稅的「住宅用地特例」資格，固定資產稅等可能上漲。即使處於「尚未決定」階段也沒關係。我們會從整理出售、活用、暫時管理等選項開始協助您。

SIMCITY 可提供的協助

• ・諮詢與估價均為免費。

（※遠距離情況下，可能另行收取交通費等實際費用。請事前諮詢。）

• ・本公司直接收購也可對應。相較於仲介出售，可望快速變現（依物件、條件而異）。
• ・繼承涉及稅務、債務、登記等不動產以外的專業領域。SIMCITY 負責不動產的出售仲介與收購，並與稅務、債務等不同領域的顧問律師、顧問稅務師、合作代書聯繫。必要時可介紹這些專家（委託專家需由客戶自行簽約）。

介紹專家時，本公司不收取介紹費。

• ・不僅是首都圈，全國各地的物件都有協助出售的豐富實績（可否對應請個別諮詢）。

常見問題

Q. 兄弟姊妹意見分歧，事情無法推進。

A. 首先透過登記資訊確認持分，並了解各家族成員的期望。在此基礎上，根據屋齡、地點等資料，從不動產角度整理選項並提出建議。若涉及權利爭議，會介紹顧問律師等專家。

Q. 繼承不動產的登記，需在何時前完成？

A. 自 2024 年 4 月起，得知繼承取得之日起 3 年內的繼承登記成為義務。2024 年 3 月以前繼承的部分，期限為 2027 年 3 月底。手續方面會介紹合作代書。

Q. 聽說「現在不賣比較划算」。真的嗎？

A. 若持續支付維護費，資金面仍能維持，「等待」也是選項之一。但繼承有出售期限的稅務優惠，若因等待而錯過優惠，實際收益可能減少。請與稅務師一併確認。

Q. 出售繼承的空屋，有稅務優惠嗎？

A. 若符合條件，有「出售空屋時的 3,000 萬日圓特別扣除額」等優惠。因有期限與要件，且可能需與其他優惠擇一適用，適用與否由稅務師說明。

為避免繼承後悔，最有效的方法

其實，繼承最有效的對策在於「繼承發生之前」。

趁父母健在時，家族討論分配方式，並以遺囑形式留下意願

——這對於減少日後的糾紛與手續負擔，有極大幫助。（法務省也表示，遺囑有助於預防繼承糾紛。）

「難以啟齒」的心情，我們非常理解。但與其讓子女陷入「困境」，不如稍微鼓起勇氣現在就與家族面對，我們認為這才是最溫柔的選擇。

繼承稅的申報與繳納有期限（得知死亡之日次日起 10 個月），即使分配方式（遺產分割）未定，期限也不會延長。若分割來不及，減輕負擔的優惠初期無法使用等，家族負擔往往會加重。

因此，擁有資產者更應及早學習、做好準備。

SIMCITY 不僅提供出售諮詢，對於這類「事前」準備，代表也會全力協助。

歡迎先行諮詢

「我的情況會如何？」

——答案因個案而異。諮詢與估價均為免費（遠距離情況下可能收取交通費等實際費用）。

請先告訴我們您目前的狀況。

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最後更新日期：2026 年 8 月 12 日
監修：代表取締役／不動產經紀人　小貫悠幸（Konuki Hiroyuki）（不動產經紀業　東京都知事(2)第 101645 號）<