您是否有以下烦恼
- ・从父母那里继承的老家。兄弟姐妹分成“想卖的人”和“不想卖的人”，事情迟迟推进不了。
- ・不知道该从何入手
- ・听说“现在不卖、先持有更划算”，但真的是这样吗……
继承的不动产，选择“卖掉、出租、原样保留、让人收购”，之后的到手金额以及家人的关系都会发生很大变化。这里将为您说明，SIMCITY实际如何思考、如何提供协助。
SIMCITY 首先进行的工作
- ・物业调查：确认登记信息，明确谁拥有多少份额。
- ・家庭成员情况了解：了解哪些人参与其中，以及有什么样的意愿。
在此基础上，我们不偏袒任何一方的意见，首先从一般性角度整理选项。继承往往涉及情感因素。我们认为，从中立立场提供冷静的参考材料，最终才是最快捷的途径。
继承房产的四条道路
※期限、费用、税金因物业、具体情况、市场行情而异。税额因制度而变化，具体金额由税理士说明。
SIMCITY判断的“核心”
- ・不动产说到底就是“首先看地段”。即便房龄相同，因地段不同，“卖、租、留”的答案也会改变。
- ・是“自住”还是“投资”，判断会有很大不同。首先要明确您自己是否有居住的可能，还是从收益角度考虑。
- ・对于“现在不卖更划算”的想法——其中一个分水岭在于：在这段期间即使持续支付固定资产税和维护费用，资金面是否还能撑得住。撑得住，“等待”也是选项；撑不住却硬等，反而可能减少到手金额。
※不过，继承也有带出售期限的税收特例（后述）。关于“等待”的判断，请向税理士确认，避免因期限而吃亏。
兄弟姐妹、亲属意见分歧时
“想卖”“不想卖”而产生分歧，是继承中最多的咨询。SIMCITY将从不动产出售与活用的角度出发，在观察双方是否有望互相妥协、让步的同时，结合建筑房龄与维护状况，以及是短期诉求还是长期诉求，梳理选项并提出建议。若演变为情绪或权利之争，则作为顾问律师等专业人士的领域，我们将介绍所需的专家。
（※若仍为共有名义、未登记状态，出售将无法推进。这一点也会先行确认。）
关于费用与期限（如实告知）
- ・中介手续费：法律（《宅地建物取引业法》）规定了上限。买卖价格超过 400 万日元时，上限为“买卖价格×3%＋6万日元（＋消费税）”。
- ・空置房屋、空地特例（手续费）：买卖价格在800 万日元以下时，考虑到现场调查等费用，中介手续费的上限可能适用提高至 33 万日元（含税）的特例（2024 年 7 月～／需事先说明并取得同意）。
- ・容易忽视的费用：如果有住房贷款余额，提前还款的手续费因金融机构、贷款种类及合同而有很大差异（有时免费，有时根据余额收取手续费或结算金）。请务必确认借款方的合同内容。此外还有印花税、抵押权注销费用、司法书士费用等。
- ・期限参考：从咨询到出售完成，大约 2 个月左右～为参考（因物业、具体情况、市场行情而有所变化）。
继承中需要了解的“税收特例”
继承房产的出售，如果符合条件，可以享受减轻税负的特例。这些特例都有期限和要求，有时需要二选一。适用与否及金额因个人情况而异，详情及适用与否由税理士说明。
- ・出售继承空置房屋的特别扣除（最高 3,000 万日元）：满足一定要求时，可从出售收益中扣除最高 3,000 万日元（继承人为 3 人以上时每人最高 2,000 万日元）。有出售期限（继承开始之日起 3 年内所属年度的 12 月 31 日前）以及制度本身的适用期限（现行规定为 2027 年 12 月 31 日前出售为对象。
- ・出售已缴纳继承税财产时的取得费加算：若已缴纳继承税的人在一定期间内（至继承税申报期限次日起满 3 年之日）出售，可将已缴纳继承税的一部分加算到出售时的“取得费”中。由于存在继承税申报期限，建议尽早考虑。
※税制改革可能导致变化）、建筑物建造时期等要求。
继承的不动产需要“登记”
自 2024 年 4 月起，继承不动产的人，法律规定必须在知晓因继承取得之日起 3 年内申请继承登记（变更名义）。无正当理由不办理手续的，可能会被处以罚款（10 万日元以下）。“不知道从何开始”的人也无需担心。首先从确认目标不动产与继承人开始即可。登记手续方面，我们将介绍合作的司法书士，顺利推进。
（※2024 年 3 月以前继承的不动产也在适用范围内，需在 2027 年 3 月底前完成登记。）
在把空置房“就这样放着”之前
空置房若长期无人管理而放置不管，视其状况，可能会被市区町村作为“特定空屋等”或“管理不全空屋等”而成为指导、劝告对象（《关于推进空家等对策的特别措施法》）。收到劝告的地块，可能会被排除在减轻土地固定资产税的“住宅用地特例”适用范围之外，从而导致固定资产税等上升。即使还处在“暂时无法决定”的阶段也没关系。从出售、活用到阶段性管理，我们都可以先从一起梳理选项开始协助您。
SIMCITY 可以提供的帮助
- ・咨询、评估均免费。
- ・也支持本公司直接收购。与中介出售相比，可实现快速变现（因物业、条件而异）。
- ・继承涉及税务、债务、登记等房产以外的专业领域。SIMCITY 负责房产的出售中介、收购，并与税务、债务等不同领域的顾问律师、顾问税理士、合作司法书士协作。必要时可以介绍这些专业人士（委托专业人士需由客户自行签订合同）。
- ・不仅是首都圈三县，全国各地的物业都有丰富的出售协助实绩（能否对应请个别咨询）。
（※远距离情况下，可能另行收取交通费等实际费用。请事先咨询。）
介绍专业人士时，本公司不收取介绍费。
常见问题
Q. 兄弟姐妹意见分歧，事情无法推进。
A. 首先通过登记信息确认份额，了解各家庭成员的意愿。在此基础上，根据建造年限、地段等材料，从房产角度整理选项并提出建议。如果涉及权利纠纷，会介绍顾问律师等专业人士。
Q. 继承房产的登记，应在何时之前完成？
A. 自 2024 年 4 月起，继承登记已成为义务，需在得知通过继承取得之日起 3 年内完成。2024 年 3 月之前继承的部分，期限为 2027 年 3 月底。手续会介绍合作的司法书士。
Q. 听说“现在不卖更划算”。是真的吗？
A. 即使持续支付维护费用，资金面还能撑得住的话，“等待”也是选项。不过继承存在带出售期限的税收特例，若因等待而错过特例，到手金额也可能减少。请与税理士一并确认。
Q. 出售继承的空置房屋，有税收特例吗？
A. 若符合条件，也有“出售空置房时的 3,000 万日元特别扣除”等特例。由于有期限与要件，且可能需要在其他特例之间做选择，是否适用将由税理士为您说明。
为了不在继承中后悔，最有效的方法
其实，继承中最重要的对策在于“继承发生之前”。
趁父母还健康时，家人先商量好如何分配，并以遗嘱的形式留下意愿
——这将对减少日后的纠纷与手续负担大有帮助。（日本法务省也指出，遗嘱有助于预防围绕继承的纠纷。）
“难以开口”的心情，我们非常理解。即便如此，与其给孩子留下“棘手的局面”，我们认为哪怕心里有些沉重，现在就与家人一起正面面对，最终才是最温和的选择。
继承税的申报与缴纳有期限（自知晓死亡之日的次日起 10 个月），即使分配方式（遗产分割）尚未确定，期限也不会延长。若分割来不及，可能出现一开始无法使用减轻负担的特例等情况，家人的负担往往会加重。
正因如此，越是持有资产的人，越要尽早学习并做好准备，这点非常重要。
SIMCITY不仅提供出售咨询，也会由代表亲自全力协助您做好这些“事前”的准备。
请随时咨询
“我们家会怎样？”
——答案会因个案而异。咨询与估价免费（如在远方，可能会收取交通费等实际费用）。
请先把您目前的情况告诉我们。
最后更新日期：2026 年 8 月 12 日
监修：代表董事／宅地建筑物交易士 小貫悠幸（Konuki Hiroyuki）（宅地建筑物交易业 东京都知事(2)第 101645 号）<