在租赁管理方面，您是否也有这些烦恼与不安？

• ・对现在的管理公司不满意——对应迟缓、没有建议、也看不清他们究竟做了些什么
• ・第一次要把房子租给别人，正在犹豫是该委托管理，还是自己就能应付
• ・因继承等接手的房产，接下来该如何管理，想要拿定主意
• ・目前按现在的租金在招租，但总觉得其实可以租得更高
• ・住得较远，实在无暇顾及房产的管理
• ・事后才知道要收管理费，想确认这笔费用是否物有所值

本页面会为您梳理：在决定「维持现状／更换管理公司／自己管理（自主管理）」时值得关注的视角，并在此基础上，诚实地告诉您我们SIMCITY确实能够帮上忙的事，以及在咨询时希望与您一起确认的事项。（管理的范围与费用会因合同而异。若您希望自行管理或委托其他公司，也完全自由，我们绝不会勉强向您推荐由本公司管理。）

当您前来咨询时，本公司首先要做的事

管理，始于正确把握当前的状况。本公司首先会与您一起确认以下几点。

• ・确认登记内容：确认所有者、担保等现况。
• ・确认既有合同：查看与入住者之间的租赁合同，以及与现在管理公司之间的管理委托合同的内容（解约的预告期间、费用等）。
• ・实地确认：无论如何都会前往现场查看。建筑与入住的状况，仅凭书面资料是看不出来的。
• ・倾听您的希望与不满：您在为什么发愁、希望怎么做，我们会先仔细聆听。

SIMCITY判断的「核心」——更换与否，以「费用对效果」中立衡量

是否应当更换管理公司，本公司首先从业主您的意向——也就是费用对效果（性价比）——来考虑。您是想省下管理费、亲力亲为，还是愿意付费交给他人（尤其是在与入住者发生纠纷时的应对）。正确答案因人而异。

在此基础上，本公司有着独到的视角。由于本公司是从租赁中介起步、进而设立管理部门的，因此在寻找入住者的「客付（招租）」上格外用心。并非「接手了就完事」，一旦出现空置，就会主动去敲定下一位入住者——正因如此，我们认为：招不到租客、也不提建议的管理，是值得更换的。反之，如果目前的管理能让入住持续、您也没有特别的不满，那么就无需勉强更换。本公司认为，自己并不是一家为了劝人更换而存在的公司，而是扮演着为业主诚实梳理利弊得失的角色（结果会因房源、时期、市场行情等而不同）。

举例来说，曾有一套房间空置了约4个月，在重新审视招租条件、并在广告上下功夫之后，于本公司开始招租后不久（约1周）便迎来了入住。这只是某一处管理房源的一个例子，并不保证标准的结果。到入住为止的时间，会因房源的地段与状况、时期、市场行情、租金的设定等而有很大差异。空置拖长的原因多种多样，并不代表前一家管理公司的好坏。

「维持现状／更换管理公司／自己管理」——本公司诚实的界限划分

即便是同一处房源，也会在「维持现有管理、更换管理公司、还是自己管理（自主管理）」之间犹豫。本公司会以同样的轴线——费用、能得到对应的范围、空置的风险、适合的人群——并列摆开，与您一起梳理。

究竟哪一种适合，取决于您愿意投入的费用与精力，以及「有多想避免空置」。本公司若认为更换更好，会告知理由；若认为不更换更好，也会诚实相告。哪怕只是听一听另一家公司的看法，也没有什么损失（咨询免费）。

当本公司会告诉您「现在还是不换为好」时

即便您前来咨询，本公司有时也会告诉您「现在还是不换为好」。比如——

• ・当房源附带包租（借上）合同时：如后文所述，视合同内容而定，有时管理的框架不易更改（本公司不经营包租）。
• ・当与现在管理公司的合同为长期、中途解约较为困难时：解约的条件视合同而定。我们会先确认合同书。
• ・当您对现在的管理并无特别不满、感到满意时。
• ・当您近期考虑出售时：比起更换管理，先推进出售的准备有时更为妥当。
• ・当您觉得「明明交了管理费却什么都没做」，但其实那属于一般范围时：我们会与您一起确认内容，梳理费用是否物有所值。

另外，继承是重新审视管理的一个重要时机。当名义或方针发生变化时，把管理的方式一并梳理清楚，会更安心。

更换管理公司时，需要留意的事项

在更换（转换）管理公司时，一般会有如下手续与注意点。本公司会为您梳理推进的步骤并加以引导，尽量减轻业主您的负担。

• ・解约的预告期间：向现在的管理公司提出解约，有时需要合同约定的预告期间（如提前数月）。我们会先确认合同书。
• ・向入住者的通知：由于租金的汇款账户与联系方式会变更，需要向入住者作出通知。切换的通知起初可能会让人一时困惑，因此我们会细致地加以说明。
• ・押金与文件的交接：需要交接现在管理公司所保管的押金，以及合同书、钥匙等。押金是从入住者处代为保管的钱款，即便管理公司更换，入住者的权利也不会改变。
• ・交接有时会花费时间：视公司而定，文件的交接有时会花些时间。本公司会为您梳理所需的文件与往来事宜并加以引导。

另外，就与现在管理公司的解约或金钱事宜本身进行的交涉，本公司不会代理进行（法律事务的代理属于律师的领域）。必要时，我们会为您介绍合作的律师、司法书士（委托将由客户本人与对方签约，本公司不会收取介绍费）。

本公司不经营包租（即由房地产公司把房间整体租下、再转租给入住者的机制）。在此基础上，作为您判断的参考，我们把本公司诚实的看法告诉您。包租是为应对空置之忧而设的机制，但在许多合同中，租金可能会在中途被重新核定（下调），维护、修缮等费用也可能由业主承担。对于已附带包租合同的房源，视其合同内容而定，日后有时不易更改管理（转租）的框架。哪种方式适合，会因房源、合同、时期、市场行情而不同。

委托招租或出售房源时，「媒介合同」的三种区别

当您委托房地产公司招募入住者、或出售房源时，其合同有一般媒介、专任媒介、专属专任媒介三种（依《宅地建物交易业法》）。主要的区别在于两点：「可以委托几家公司」与「能否与自己找到的对象直接签约」。

• ・一般媒介：可以同时委托多家公司。也可以与自己找到的对象直接签约。
• ・专任媒介：只能委托1家公司，但可以与自己找到的对象直接签约。
• ・专属专任媒介：只能委托1家公司，且即便是自己找到的对象，也要通过该公司进行交易。

另外，关于向REINS（指定流通机构＝房地产公司共享房源信息的系统）登记的期限、向委托人汇报的频率、合同期间的上限（3个月）等细致的规定，是法律针对买卖（出售）的媒介合同所规定的。租赁的找房与招租委托方式，其基本思路（可以委托几家、能否与自己找到的对象直接签约）是相同的（在租赁中，这三者并非法律规定的分类，而是实务上的叫法）。

究竟哪一种适合，会因您的急缓程度、是否也自己寻找等具体情况而不同。并不是「只要选专任就一定更快敲定」。本公司会在了解您的情况后，与您一起选择。

费用与期间

管理手续费方面，租赁管理（管理委托）以月额3〜5％左右为参考（因房源、合同而异）。会根据我们承接到哪一步（管理的范围）而变化，因此会与您一起商定一份您能认可的方案。

切换管理所需的期间，取决于您与现在管理公司的合同。若是「提前1个月的解约预告」，则约需1个月；若是「提前2个月」，则约需2个月。只要能让我们看到合同书，很快就能给出预估。就切换本身，本公司不收取实际支出费用。

咨询与估价均免费（※如果路程较远、单程需要2小时以上，我们可能会在事先与您商议后，收取交通费等实际支出费用）。

※管理手续费「因房源、合同而异」。若需要税务、登记等专业手续，我们会为您介绍税理士、司法书士、律师（能否适用及具体金额，将由各位专家为您说明。本公司不会擅自作出个别断定）。

SIMCITY的优势

• ・正因管理部门脱胎于中介，我们在客付（招募入住者）上格外用心。即便出现空置，也会重视主动去敲定下一位入住者（结果会因房源、时期、市场行情、租金设定而不同）。
• ・我们力求尽快回复您的联系（会因内容而有所前后）。
• ・从一个房间到整栋大楼皆可对应。住宅（Residence）自不必说，就连有餐饮店铺进驻的大楼，以及办公（Tenant）大楼，我们也都在管理。
• ・在发生纠纷时，我们有应对的实绩。漏水、内装、消防、电梯、电气设备（含Cubicle变电箱＝向建筑供电的受变电设备）、高空作业等，本公司作为窗口，为各领域调配并协同专业业者，顺畅地加以应对（工程本身，由持有资格的专业业者进行。本公司并不承诺应对所有的纠纷）。
• ・本公司有租赁不动产经营管理士（通过并登记国土交通大臣的登记考试、持有租赁管理专业资格者）在职。
• ・继承、税务、登记等房地产以外的领域，我们会与顾问律师、顾问税理士、合作的司法书士协同，并根据需要为您介绍专家（委托将由客户本人与对方签约）。在介绍时，本公司不会收取介绍费。
• ・我们以东京都及周边三县（一都三县）为中心，在广泛的地区拥有管理实绩（能否承接请单独咨询）。
• ・咨询与估价均免费（※如果路程较远、单程需要2小时以上，我们可能会在事先与您商议后，收取交通费等实际支出费用）。

常见问题

问：管理公司，能轻易更换吗？

答：取决于您与现在管理公司的合同。多数情况下，需要按合同约定的预告期间（如提前数月）提出解约。我们会先查看合同书，为您说明切换的预估。另外，就解约或金钱的交涉本身，本公司不会代理进行（法律事务的代理属于律师的领域）。

问：委托管理的话，费用大概是多少？

答：租赁管理（管理委托）的管理手续费，以月额3〜5％左右为参考（因房源、合同而异）。会因管理的范围而变化，因此会与您一起商定一份您能认可的方案。

问：自己管理（自主管理）更划算吗？

答：取决于费用对效果。虽然不产生管理费，但入住者对接、收租与续约手续、乃至纠纷应对都要由自己完成。我们会在权衡精力与费用后与您一起考量。本公司绝不会勉强向您推荐由本公司管理。

问：现在的租金，不能租得更高些吗？

答：会因房源、时期与市场行情而定，但通过在招租条件与呈现方式上下功夫，有时能扩大入住的客群。本公司在客付上格外用心，会在切合实际的范围内与您一起考量（并不保证租金一定上涨）。

问：你们做包租（租金保证）吗？

答：本公司不经营包租。坦诚地说，包租可能出现中途租金被重新核定的情况，或费用由业主承担的情况，视合同内容而定日后也可能不易更改，因此我们认为需要审慎判断（是否合适，会因房源、合同、市场行情而不同）。

SIMCITY被选择的理由（最后只讲三点）

• ・擅长客付的管理。并非「接手了就完事」，一旦出现空置便主动去敲定下一位——因此，我们以「入住能否持续」的目光来管理（结果会因房源、市场行情等而不同）。
• ・当不换为好时，我们会诚实地如实相告。本公司并不是一家为了劝人更换管理而存在的公司。我们会以业主您的费用对效果，中立地加以梳理。
• ・从一个房间到整栋大楼，乃至纠纷应对。与各领域的业者协同，即便临到关头也能沉着应对。

欢迎先随时与我们咨询

「现在的管理就这样可以吗？」「是不是换了更好？」——答案会因每一处房源、每一位业主而不同。请先告诉我们您目前的房源与状况、以及您的不满。无论是更换为好、还是不换为好，我们都会诚实相告。对于您的联系，我们会尽力尽快回复（会因内容而有所前后）。

咨询与估价均免费（※如果路程较远、单程需要2小时以上，我们可能会在事先与您商议后，收取交通费等实际支出费用）。

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最后更新日期：2026年8月19日
监修：代表董事／宅地建物交易士　小貫悠幸（Hiroyuki Konuki）（宅地建物交易业　东京都知事(2)第101645号）