임대 관리, 이런 고민이나 불안은 없으신가요

• ・지금의 관리회사에 불만이 있다——대응이 느리고, 제안이 없고, 무엇을 해 주고 있는지 알기 어렵다
• ・처음으로 남에게 세를 놓게 되어, 관리를 맡겨야 할지 직접 할 수 있을지 망설이고 있다
• ・상속 등으로 물려받은 물건의 관리를 앞으로 어떻게 할지 정하고 싶다
• ・지금의 임대료로 모집하고 있지만, 사실은 더 비싸게 세를 놓을 수 있지 않을까 느낀다
• ・멀리 살고 있어서 물건 관리까지 손이 미치지 않는다
• ・관리비가 든다는 것을 나중에 알게 되어, 비용에 걸맞은지 확인하고 싶다

이 페이지에서는 임대 물건의 관리를「지금 그대로 계속한다／관리회사를 바꾼다／직접 관리한다(자주관리)」라고 판단하실 때 봐 두어야 할 관점을 정리하고, 그 위에서저희 SIMCITY가 정말로 도와드릴 수 있는 것과,상담하실 때 함께 확인하고 싶은 것을 솔직하게 말씀드립니다.(관리 범위와 비용은 계약에 따라 다릅니다. 직접 관리하시거나 다른 회사에 맡기시는 것도 자유이며, 무리하게 저희 관리를 권해 드리는 일은 없습니다.)

상담을 받으면 저희가 가장 먼저 하는 일

관리는 지금의 상황을 정확히 파악하는 데서 시작됩니다. 저희는 먼저 다음 사항을 함께 확인합니다.

• ・등기 내용의 확인：소유자·담보 등의 현황을 확인합니다.
• ・지금까지의 계약 확인：입주자와의 임대차계약, 지금의 관리회사와 맺은 관리위탁계약의 내용(해지 예고 기간이나 비용 등)을 살펴봅니다.
• ・현장 확인：무엇보다 현장을 보러 갑니다. 건물이나 입주 상황은 서류만으로는 알 수 없습니다.
• ・희망 사항·불만을 여쭙기：무엇이 곤란하신지, 어떻게 하고 싶으신지를 먼저 차분히 여쭙습니다.

SIMCITY 판단의 "핵심"——바꿀지 바꾸지 않을지는 「비용 대비 효과」로 중립적으로

관리회사를 바꿔야 할지 어떨지, 저희는 먼저오너님의 의향——즉비용 대비 효과로 생각합니다. 관리비를 내지 않고 직접 손을 쓰고 싶으신지, 비용을 내더라도 맡기고 싶으신지(특히 입주자와의 분쟁 시 대응). 정답은 사람마다 다릅니다.

그 위에 저희만의 관점이 있습니다.저희는 임대 중개에서 시작해 관리 부문을 만들었기 때문에, 입주자를 찾는 「임차인 모집」에 힘을 쏟고 있습니다.「맡아 두고 끝」이 아니라, 공실이 생기면 다음 입주자를 정하러 나섭니다——그렇기 때문에,입주자가 들어오지 않고 제안도 없는 관리는 바꿀 가치가 있다고 생각합니다. 반대로, 지금의 관리로 입주가 계속되고 특별한 불만도 없다면,무리해서 바꿀 필요는 없습니다. 저희는 바꾸는 것을 권하기 위한 회사가 아니라, 오너님에게 무엇이 이익이고 손해인지를 솔직하게 정리하는 역할이라고 생각합니다(결과는 물건·시기·시황 등에 따라 다릅니다).

예를 들어, 약 4개월 동안 공실이 이어지던 방에서 모집 조건을 재검토하고 광고를 궁리한 결과, 저희가 모집을 시작한 뒤 얼마 지나지 않아(1주일 정도 만에) 입주에 이른 사례가 있습니다. 이것은 어느 관리 물건에서의 한 가지 사례이며, 표준적인 결과를 약속드리는 것이 아닙니다. 입주까지의 기간은 물건의 입지와 상태·시기·시황·임대료 설정 등에 따라 크게 달라집니다. 공실이 길어지는 이유는 다양하며, 이전 관리회사의 좋고 나쁨을 나타내는 것이 아닙니다.

「지금 그대로／관리회사를 바꾼다／직접 관리한다」——저희의 솔직한 선 긋기

같은 물건이라도 「지금의 관리를 계속한다·관리회사를 바꾼다·직접 관리한다(자주관리)」 사이에서 망설이게 됩니다. 저희는비용·대응받을 수 있는 범위·공실 리스크·적합한 분이라는 같은 축으로 나란히 놓고 함께 정리합니다.

어느 쪽이 맞는지는 들이는 비용과 수고, 그리고 「공실을 얼마나 피하고 싶은가」에 따라 달라집니다. 저희는 바꾸는 편이 좋다고 생각되면 그 이유를, 바꾸지 않는 편이 좋다고 생각되면 그것도 솔직하게 말씀드립니다. 한 번 다른 회사의 견해를 들어 보시는 것만으로도 손해는 없습니다(상담은 무료입니다).

「지금은 바꾸지 않는 편이 좋다」고 저희가 말씀드릴 때

저희는 상담을 받고도 「지금은 바꾸지 않는 편이 좋습니다」라고 말씀드리는 경우가 있습니다. 예를 들면——

• ・서브리스(임차 후 전대) 계약이 붙어 있을 때：뒤에서 말씀드리는 대로, 계약 내용에 따라서는 관리의 틀을 바꾸기 어려운 경우가 있습니다(저희는 서브리스를 하지 않습니다).
• ・지금의 관리회사와의 계약이 장기이고 중도 해지가 어려울 때：해지 조건은 계약에 따릅니다. 먼저 계약서를 확인합니다.
• ・지금의 관리에 특별한 불만이 없고 만족하고 계실 때.
• ・가까운 시일 안에 매각을 생각하고 계실 때：관리를 바꾸기보다 매각 준비를 진행하는 편이 나은 경우가 있습니다.
• ・「관리비를 내고 있는데 아무것도 하지 않는 것 아닌가」라고 느끼지만, 실은 일반적인 범위였을 때：내용을 함께 확인하고, 비용에 걸맞은지를 정리합니다.

또한,상속은 관리를 재검토하는 하나의 큰 시점입니다. 명의나 방침이 바뀔 때는 관리 방식도 함께 정리해 두시면 안심입니다.

관리회사를 바꿀 때 주의하고 싶은 것

관리회사의 변경(교체)에서는 일반적으로 다음과 같은 절차나 주의점이 있습니다. 저희는 진행 방식을 정리해 안내드리고, 오너님의 부담을 줄이도록 도와드립니다.

• ・해지 예고 기간：지금의 관리회사에 해지를 신청하려면 계약에서 정한 예고 기간(몇 개월 전 등)이 필요한 경우가 있습니다. 먼저 계약서를 확인합니다.
• ・입주자에게 통지：임대료 입금처나 연락처가 바뀌기 때문에 입주자분께 안내가 필요합니다. 전환 연락은 처음에 당황하실 수도 있으므로 정중하게 전해 드립니다.
• ・보증금·서류의 인계：지금의 관리회사가 맡고 있는 보증금이나 계약서·열쇠 등의 인계가 필요합니다. 보증금은 입주자분께 맡아 둔 돈이며, 관리회사가 바뀌어도 입주자분의 권리는 달라지지 않습니다.
• ・인계에 시간이 걸리는 경우가 있음：회사에 따라서는 서류 인계에 시간이 걸리는 경우가 있습니다. 저희는 필요한 서류와 오가는 절차를 정리해 안내드립니다.

또한,지금의 관리회사와의 해지나 금전에 관한 교섭 그 자체를 저희가 대리하여 진행하는 일은 없습니다(법률사무의 대리는 변호사의 영역입니다).필요에 따라 제휴 변호사·사법서사를 소개해 드립니다(의뢰는 고객님 본인의 계약이 되며, 저희가 소개료를 받는 일은 없습니다).

저희는 서브리스(부동산회사가 방을 빌려 입주자에게 전대하는 구조)를 하지 않습니다.그 위에서, 판단의 재료로 저희의 솔직한 견해를 말씀드립니다. 서브리스는 공실의 불안에 대비하는 구조이지만, 많은 계약에서 도중에 임대료가 재검토(감액)되는 경우가 있고, 유지·수선 등의 비용이 오너님 부담이 되는 경우도 있습니다. 이미 서브리스 계약이 붙어 있는 물건은 그 계약 내용에 따라서는 나중에 관리(전대)의 틀을 바꾸기 어려운 경우가 있습니다. 어느 방법이 맞는지는 물건·계약·시기·시황에 따라 다릅니다.

방 모집이나 매각을 의뢰할 때의 「중개계약」 3가지 차이

입주자 모집이나 물건 매각을 부동산회사에 의뢰할 때의 계약에는,일반중개·전임중개·전속전임중개의 3종류가 있습니다(택지건물거래업법). 큰 차이는,「몇 개 회사에 의뢰할 수 있는가」와「직접 찾은 상대와 직접 계약할 수 있는가」의 2가지입니다.

• ・일반중개：여러 회사에 동시에 의뢰할 수 있습니다. 직접 찾은 상대와 직접 계약하실 수도 있습니다.
• ・전임중개：의뢰할 수 있는 곳은 1개 회사뿐이지만, 직접 찾은 상대와의 직접 계약은 가능합니다.
• ・전속전임중개：의뢰할 수 있는 곳은 1개 회사뿐이며, 직접 찾은 상대도 그 회사를 통해 거래하게 됩니다.

또한, 레인즈(지정유통기구＝부동산회사가 물건 정보를 공유하는 시스템)에 등록하는 기한이나, 의뢰인에게 보고하는 빈도, 계약 기간의 상한(3개월) 같은 세부 규정은,매매(매각)의 중개계약에 대해 법률로 정해져 있는 것입니다. 임대 방 찾기·모집을 의뢰하는 방법도 기본적인 사고방식(몇 개 회사에 의뢰할 수 있는가·직접 찾은 상대와 직접 계약할 수 있는가)은 같습니다(임대에서는 이 3가지가 법률로 정해진 구분이 아니라 실무상의 호칭입니다).

어느 쪽이 맞는지는 급하신 정도나 직접 찾으실지 여부 등 사정에 따라 달라집니다. 「전임으로 하면 반드시 빨리 정해진다」는 것은 아닙니다. 저희는 사정을 여쭙고 함께 고릅니다.

비용과 기간

관리 수수료는 임대관리(관리위탁)에서월 3〜5% 정도가 기준입니다(물건·계약에 따라 다릅니다). 어디까지 맡아 드릴지(관리의 범위)에 따라 달라지므로, 납득하실 수 있는 플랜을 함께 정합니다.

관리 전환에 걸리는 기간은 지금의 관리회사와의 계약에 따릅니다. 「1개월 전 해지 예고」라면 1개월 정도, 「2개월 전」이라면 2개월 정도가 기준입니다. 계약서를 볼 수 있다면 전망은 바로 세울 수 있습니다.전환에 있어 저희에게 드리는 실비는 받지 않습니다.

상담·견적은 무료입니다(※원거리로 편도 2시간 이상 걸리는 경우에는 교통비 등의 실비를 사전에 상담드린 후 받을 수 있습니다).

※관리 수수료는 「물건·계약에 따라 다릅니다」. 세금이나 등기 등 전문적인 절차가 필요한 경우에는 세무사·사법서사·변호사를 소개해 드립니다(적용 가부나 금액은 각 전문가가 안내합니다. 저희가 개별적으로 단정하는 일은 없습니다).

SIMCITY의 강점

• ・중개에서 태어난 관리 부문이기에 임차인 모집(입주자 모집)에 힘을 쏟고 있습니다.공실이 생겨도 다음 입주자를 정하러 나서는 것을 소중히 하고 있습니다(결과는 물건·시기·시황·임대료 설정에 따라 다릅니다).
• ・연락에 대한 응답을 빠르게하려고 노력하고 있습니다(내용에 따라 앞뒤가 있습니다).
• ・방 한 칸부터 빌딩 한 동까지 대응. 주거(레지던스)는 물론, 음식점이 입주한 빌딩이나 사무실(테넌트) 빌딩까지 관리하고 있습니다.
• ・문제가 발생했을 때의 대응 실적이 있습니다. 누수·내장·소방·엘리베이터·전기설비(큐비클＝건물에 전기를 보내는 수변전 설비 포함)·고소작업 등, 저희가 창구가 되어 각 분야의 전문업체를 수배·연계하여 원활하게 대응합니다(공사 자체는 자격을 가진 전문 업체가 시행합니다. 모든 문제에 대한 대응을 약속드리는 것은 아닙니다).
• ・임대부동산경영관리사(국토교통대신의 등록 시험에 합격·등록한, 임대관리 전문 자격을 가진 사람)가 재직하고 있습니다.
• ・상속·세무·등기 등 부동산 이외의 분야는 고문 변호사·고문 세무사·제휴 사법서사와 연계하여 필요에 따라 전문가를 소개해 드립니다(의뢰는 고객님 본인의 계약이 됩니다). 소개에 있어 저희가 소개료를 받는 일은 없습니다.
• ・수도권을 중심으로 폭넓은 지역에서 관리 실적이 있습니다(대응 가부는 개별적으로 상담해 주십시오).
• ・상담·견적은 무료입니다(※원거리로 편도 2시간 이상 걸리는 경우에는 교통비 등의 실비를 사전에 상담드린 후 받을 수 있습니다).

자주 묻는 질문

Q. 관리회사는 쉽게 바꿀 수 있나요?

A. 지금의 관리회사와의 계약에 따릅니다. 많은 경우 계약에서 정한 예고 기간(몇 개월 전 등)의 해지 신청이 필요합니다. 먼저 계약서를 살펴보고 전환 전망을 안내드립니다. 또한, 해지나 금전 교섭 그 자체를 저희가 대리하여 진행하는 일은 없습니다(법률사무의 대리는 변호사의 영역입니다).

Q. 관리를 맡기면 비용은 어느 정도 드나요?

A. 임대관리(관리위탁)의 관리 수수료는 월 3〜5% 정도가 기준입니다(물건·계약에 따라 다릅니다). 관리 범위에 따라 달라지므로, 납득하실 수 있는 플랜을 함께 정합니다.

Q. 직접 관리(자주관리)하는 편이 이득인가요?

A. 비용 대비 효과에 달려 있습니다. 관리비는 들지 않지만, 입주자 대응이나 수금·갱신 절차, 분쟁 대응까지 직접 하시게 됩니다. 수고와 비용의 균형으로 함께 생각합니다. 무리하게 저희 관리를 권해 드리는 일은 없습니다.

Q. 지금의 임대료, 더 비싸게 세를 놓을 수는 없나요?

A. 물건이나 시기·시황에 따르지만, 모집 조건이나 보여 주는 방식을 궁리하여 입주의 폭이 넓어지는 경우가 있습니다. 저희는 임차인 모집에 힘을 쏟고 있으며, 현실적인 범위에서 함께 생각합니다(임대료 상승을 보장하는 것은 아닙니다).

Q. 서브리스(임대료 보증)는 하고 있나요?

A. 저희는 서브리스를 하지 않습니다. 솔직히 말씀드리면, 서브리스는 도중에 임대료가 재검토되는 경우나 비용이 오너님 부담이 되는 경우가 있고, 계약 내용에 따라서는 나중에 바꾸기 어려운 점도 포함해 신중하게 판단할 필요가 있다고 생각합니다(적합 여부는 물건·계약·시황에 따라 다릅니다).

SIMCITY가 선택받는 이유(마지막으로 3가지만)

• ・임차인 모집에 강한 관리.「맡아 두고 끝」이 아니라 공실이 생기면 다음을 정하러 나섭니다——그래서 입주가 계속 이어질지라는 시선으로 관리합니다(결과는 물건·시황 등에 따라 다릅니다).
• ・바꾸지 않는 편이 좋을 때는 솔직하게 그렇게 말씀드립니다.저희는 관리를 바꾸도록 권하기 위한 회사가 아닙니다. 오너님의 비용 대비 효과로 중립적으로 정리합니다.
• ・방 한 칸부터 빌딩 한 동까지, 분쟁 대응까지.각 분야의 업체와 연계하여 만일의 경우에도 침착하게 대응합니다.

우선 편하게 상담해 주십시오

「지금의 관리 그대로도 괜찮을까?」 「바꾸는 편이 좋을까?」——답은 물건마다·오너님마다 달라집니다. 우선 지금의 물건이나 상황, 불만을 들려주십시오. 바꾸는 편이 좋은 경우도, 바꾸지 않는 편이 좋은 경우도 솔직하게 말씀드립니다. 연락에는 가능한 한 빨리 답변드리도록 노력하고 있습니다(내용에 따라 앞뒤가 있습니다).

상담·견적은 무료입니다(※원거리로 편도 2시간 이상 걸리는 경우에는 교통비 등의 실비를 사전에 상담드린 후 받을 수 있습니다).

▶ 무료 상담은 이쪽(원거리는 실비가 드는 경우가 있습니다)

최종 업데이트일：2026년 8월 19일
감수：대표이사／택지건물거래사　고누키 히로유키(小貫悠幸)（택지건물거래업　도쿄도지사(2) 제101645호）